Importante novità del Ministero della Gioventù nell’ambito dell’operazione “Diritto al futuro”: sono stati stanziati 50 milioni di euro, posti in un fondo di garanzia, per consentire l’acquisto della prima casa a 10.000 giovani coppie . Infatti, scopo dell’ iniziativa governativa è consentire l’accesso al credito alle banche ed esser d’aiuto a tutti coloro che saranno riconosciuti in possesso di determinati requisiti.
In particolare, questa novità riguarda l’accesso al mutuo per l’acquisto della prima abitazione per le giovani coppie coniugate (con o senza figli) al di sotto dei 35 anni d’età e per i nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori. Non sono ammesse coppie non sposate o conviventi. È necessario che il reddito ISEE complessivo non superi i 35mila euro e che lo stesso derivi per più della metà da contratto di lavoro subordinato a tempo determinato.
Tale mutuo ipotecario non potrà superare i 200mila euro e la copertura della garanzia offerta dal Ministero della Gioventù è pari al 50% del capitale richiesto ma fino ad un massimo di 75mila euro.

Per ottenere l’accesso al fondo, occorrerà presentare apposita documentazione presso gli istituti di credito o le società finanziarie aderenti all’iniziativa.
Un’ottima opportunità per chi intende metter su famiglia, soprattutto se si considera che quando si è titolari di contratti di lavoro a tempo determinato l’accesso ai crediti bancari risulta praticamente impossibile!

E’ da sempre risaputo che non esiste miglior investimento dell’acquisto di un immobile, ma per chi è intenzionato a “puntare sul mattone”, il punto dolente è sempre lo stesso: come si fa a scegliere il mutuo più conforme alle proprie esigenze economiche?
Il primo consiglio utile è quello di tenersi sempre aggiornati e confrontare le nuove offerte, un lavoro certosino che obbligherà a navigare tra opuscoli, riviste economiche e nel mare di internet ma, attivarsi, è l’unico modo di individuare quale siano le proposte più convenienti.
La stessa considerazione vale per coloro che non siano soddisfatti del tasso che stanno pagando sul vecchio mutuo, per i quali è sempre consigliabile la strada della rinegoziazione col proprio istituto di credito o la surroga con un altro.

Al momento, Che banca! e l’istituto che offre il mutuo variabile più vantaggioso con un Taeg (Tasso annuo effettivo globale, comprensivo sia degli interessi che delle altre spese) del 2,07%. Lo stesso istituto prevede però il 4,93% per un mutuo a tasso fisso. Tuttavia, i future sull’andamento dell’Euribor a 3 mesi, proiettano questo parametro verso la soglia del 3% per il 2015, per cui il vantaggio iniziale del mutuo a tasso variabile è destinato a ridursi. Vedi link sulle offerte attuali dei mutui.
I dati di mercato indicano che le soluzioni variabili con cap (che proteggono dal rialzo dei tassi oltre una certa soglia, di solito fissata al 5,5%) sono in netto calo. A ciò ha contribuito il calo degli Eurirs dell’agosto 2010 che ha indirizzato la scelta verso i mutui a tasso fisso. Ora però, gli Eurirs sono risaliti mentre gli Euribor sono destinati a salire. Si inserisce in questa direzione l’offerta di Ing Direct.
Per quanto concerne i mutui a tasso fisso (sia nuovi che per surroga), i più vantaggiosi sono offerti dall’UniCredit. Questo perchè le rate vengono calcolate su Irs a 2 e 5 anni, più bassi rispetto agli Irs di durata superiore. In questo caso il mutuatario può decidere ogni 2 o 5 anni di rinegoziare il mutuo, mentre per chi non intende farlo e preferisce stabilizzarsi su un Irs a 20 anni, lo stesso istituto risulta fra i più cari (Taeg 5,81%).

Alla base della decisione di stipula di un contratto di mutuo ipotecario campeggia la fatidica domanda: meglio tasso fisso o variabile? Cosa c’è da aspettarsi per il 2011?

TASSO VARIABILE: guardando i future sul contratto Euribor a 3 mesi, le previsioni indicano un moderato rialzo. A marzo l’indice dovrebbe portarsi a quota 1,055% per arrivare all’1,32% a settembre e all’1,485% a fine dicembre. Insomma, l’Euribor a 3 mesi dovrebbe salire di 50 punti base nel 2011 il che, tradotto in rate, (si veda la tabella allegata) equivale ad un aumento di 12 euro per le rate mensili di un mutuo ventennale di 100mila euro, che diventano 35 se l’importo del prestito è di 300mila euro. per cui tutto sommato, l’aumento del variabile prospettato per il 2011 è di lieve entità e comunque sia rimane inferiore rispetto al divario di 200 punti base (dal 2 al 4%) esistente attualmente tra il miglior mutuo a tasso variabile e il corrispondente miglior prestito a tasso fisso. Vedi le previsioni sull’andamento dell’Euribor a 3 mesi.

TASSO FISSO: Quanto al tasso fisso, oltre a quanto già indicato nelle precedenti righe, va detto che ad oggi gli Eurirs – i parametri di riferimento con cui le banche calcolano le rate dei mutui fissi – sono vicini ai minimi storici. Il che permette di stipulare, in partenza, un mutuo a tasso fisso a condizioni statisticamente molto vantaggiose e cioè intorno al 4% (spread compreso), per quanto il variabile, anch’esso agganciato ad Euribor sui minimi, costi il 2% in meno.

Cerchiamo di capire come potrebbero evolversi le offerte di mutui a tasso fisso nei prossimi mesi. Per farlo bisogna partire dagli Eurirs, che seguono tendenzialmente l’andamento dei tassi a lungo termine e del Bund, le obbligazioni emesse dal governo tedesco, considerato il titolo più affidabile nell’eurozona. I tassi dei Bund tendono a salire quando la domanda di Bund diminuisce. La domanda di Bund diminuisce quando il clima sui mercati è più sereno e c’è più appetito per il rischio (gli investitori cercano soluzioni con rendimenti più attraenti, sia sul lato governativo che azionario). C’è più appetito per il rischio quando l’economia è in ripresa. Quindi, gli Eurirs aumenterebbero (e con essi le rate dei mutui a tasso fisso) qualora l’economia europea desse nuovi segnali di ripresa. Il caso contrario (quello di un’economia stagnante o recessiva) sarebbe, al momento per chi intende sottoscrivere un mutuo a tasso fisso, una bella notizia.

Chi perde il lavoro o entra in cassa integrazione potrà essere esonerato dal pagamento della rata del mutuo per il periodo di un anno. L’iniziativa di cui avevamo già discusso in precedenza, prevede tra le diverse misure, anche l’impegno da parte delle banche di sostenere le famiglie che più soffrono l’attuale crisi finanziaria sospendendo il pagamento della rata del mutuo per almeno 12 mesi.

I beneficiari del provvedimento saranno i sottoscrittori del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale o anche un componente del nucleo familiare convivente che abbia usufruito dalla data di oggi e fino alla fine del 2011 di interventi per il sostegno al reddito per la sospensione del lavoro o abbia perso la prima occupazione da lavoro dipendente.

La sospensione del pagamento della rata è valido per almeno un anno e tra i potenziali beneficiari, oltre a chi rimane senza lavoro, sono inclusi anche i collaboratori coordinati e continuativi.

Le banche si impegnano, inoltre, a sostenere anche coloro che faranno parte dei nuovi servizi di ristrutturazione e riorganizzazione di aziende per cui è prevista la Cassa integrazione straordinaria. A favore di questa categoria di persone sono previsti accordi che permettano alla clientela di accedere all’anticipo delle quote di cassa integrazione straordinaria.

Le detrazioni degli interessi passivi sui mutui, nella misura e nel limite dei 3.615,20 euro, spettano solo ed esclusivamente ai soggetti che hanno acquistato l’immobile tramite il finanziamento, e che sono allo stesso tempo titolari del contratto di mutuo. Questo significa, ad esempio, che non possono usufruire della detrazione i soggetti garanti e/o coobbligati che subentrano nel pagamento delle rate nel momento in cui il mutuatario dovesse risultare insolvente.

Pur tuttavia, secondo quanto mette in evidenza l’Agenzia delle Entrate nella “Guida ai mutui”, il diritto alle detrazioni si trasferisce invece agli eredi o all’acquirente che si è accollato il mutuo in caso di decesso del mutuatario. Le detrazioni a vantaggio dell’acquirente e/o degli eredi spettano chiaramente a patto che nei loro confronti ricorrano tutte le condizioni di Legge per aver diritto alle detrazioni di imposta.

In generale, inoltre, per quanto riguarda le detrazioni di imposta, in caso di mutuo intestato in parti uguali ai coniugi, le detrazioni spettano nella quota del 50% per ognuno nel caso in cui i coniugi non siano l’uno fiscalmente a carico dell’altro.

In base a tali condizioni, infatti, i coniugi possono ognuno usufruire di una detrazione d’imposta pari al 50% di 3.615,20 euro, ovverosia di 1.807,60 euro; con la conseguenza che per ciascun coniuge lo sconto IRPEF sugli interessi del mutuo, nella misura del 19%, è pari a 343,44 euro.