La surroga o surrogazione è un’operazione con la quale si sposta il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni. In sostanza si accende un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria di quello vecchio.

Per quanto riguarda la procedura di attivazione, Il cliente richiede in forma scritta alla nuova banca (o banca subentrante) di acquisire dalla banca originaria l’importo esatto del debito residuo, concordando allo stesso tempo una possibile data per formalizzare l’operazione.

La nuova banca quindi comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell’operazione di surroga richiedendo alla stessa l’entità del debito residuo del cliente in quella data.

La banca originaria comunica alla nuova banca l’entità del debito residuo del cliente entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta e conferma la data di formalizzazione dell’operazione.

La nuova banca procede all’operazione di surroga formalizzando in un “atto unico”:

• il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente
• la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria
• il consenso alla surroga e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria

L’operazione potrà essere formalizzata sia con una scrittura privata autenticata sia con un atto pubblico. In ogni caso è previsto l’intervento del notaio che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico.

Con l’operazione di surroga il mutuante ha la possibilità di modificare il tipo di tasso, la misura del tasso e lo spread della banca (con conseguente abbassamento della rata), la durata del contratto di mutuo.

Tale procedura non prevede nessuna commissione bancaria o imposta sostitutiva. Le uniche spese sono quelle notarili richieste per l’autentica della dichiarazione di surroga (in taluni casi le banche scelgono di accollarsi tali spese).

La legge n. 102 del 3 agosto 2009 ha stabilito che se la procedura per la portabilità del mutuo dalla vecchia alla nuova banca dura più di 30 giorni spetta al consumatore il risarcimento in misura pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo, salva la possibilità per la banca cedente di rivalersi sulla banca cessionaria ove il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest’ultima. La domanda va rivolta alla banca cedente, cioè quella che si lascia. Il termine dei 30 giorni decorre “dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell’avvio delle procedure di collaborazione interbancaria ai fini dell’operazione di surrogazione”. La disposizione nonostante sia entrata in vigore a partire dal 5 agosto 2009 si applica anche ai rapporti sorti anteriormente ma ancora pendenti (secondo l’orientamento prevalente della Corte di Cassazione).

La materia è di competenza dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), che può condannare, in una prima fase e a costi contenuti (20,00 euro quali diritti di segreteria), la banca a risarcire il cliente e nel caso in cui essa non rispetti la decisione dell’ABF può essere ulteriormente condannata a far pubblicare a sua cura e spese su due quotidiani a diffusione nazionale il fatto di non aver rispettato la decisione dell’arbitro.

Per i contratti di mutuo per l’acquisto di una abitazione stipulati dopo il 1 dicembre 2010, ci sono importanti novità legate al Nuovo Regolamento Reg. n. 35/2010, sulla “Disciplina degli obblighi di informazione e della pubblicità dei prodotti assicurativi” stilato dall’ Isvap (Istituto di vigilanza sulle assicurazioni) al fine di rafforzare la trasparenza dei contratti assicurativi e la protezione degli assicurati.

Si tratta di un argomento delicato, che negli ultimi mesi ha visto contrapposti da una parte le banche italiane riunite nell’ ABI, dall’altra, le varie associazioni dei consumatori e l’Isvap stessa: la sentenza di novembre del Tar ha sostanzialmente dato ragione alle banche che potranno ancora obbligare il cliente, se vogliono, alla stipula di una polizza scoppio-incendio sull’ immobile ipotecato a garanzia del mutuo da loro stesse proposte; tuttavia altre norme Isvap sono state validate e producono effetti.

L’ISVAP è infatti intervenuta nel Regolamento n°35 del 26/05/2010:

1) affrontando,e risolvendo alla radice, il conflitto d’interessi dei soggetti che, come le banche e gli altri intermediari finanziari, per proteggere il credito erogato agiscono nella veste di beneficiari delle coperture e nel contempo assumono il ruolo di intermediari arrivando a percepire rilevanti provvigioni, in media pari al 50% ma in qualche caso anche superiori all’80% del premio; il nuovo provvedimento  impedisce alla Banca di essere intermediario e beneficiario della copertura assicurativa. In sintesi il cliente è libero di stipulare  la polizza al di fuori del paniere offerto dalla banca.

2) rendendo effettiva la portabilità dei mutui, stabilendo i criteri per la restituzione di quota parte del premio assicurativo pagato, incluse le provvigioni, creando le condizioni per una riduzione del costo di estinzione del mutuo stesso.

Inoltre, il Regolamento ISVAP n°35/10:

• sul piano della trasparenza, prevede che la Nota informativa dei contratti di assicurazione connessi a mutui e ad altri finanziamenti riporti tutti i costi a carico del consumatore, con indicazione del livello medio delle provvigioni percepite dall’intermediario; i costi e le provvigioni effettivamente pagate dal consumatore vengono riportate nel documento di polizza;
• sul piano operativo, facilita la portabilità dei mutui consentendo agli intermediari assicurativi di trattenere, in caso di trasferimento del mutuo, solo l’importo relativo alle spese amministrative effettivamente sostenute, a condizione che siano state indicate nei documenti contrattuali e che non costituiscano, nei fatti, un ostacolo alla portabilità stessa.

La modifica unilaterale da parte delle banche dei contratti di mutuo è da considerarsi un abuso ai danni dei mutuatari. Da pochi mesi è infatti entrata in vigore una modifica dell’articolo 118 del Testo Unico Bancario che introduce alcuni cambiamenti nel rapporto tra le banche e i loro clienti.

Fino a oggi gli istituti potevano agire di propria iniziativa quando ci fosse un giustificato motivo per variare le condizioni economiche del contratto. Alle banche era quindi sufficiente inviare una proposta di modifica al cliente, magari nella stessa lettera dell’estratto conto. la comunicazione di modifica deve pervenire al cliente con un preavviso di 30 giorni. Il cliente poteva allora esercitare il suo diritto di recesso entro sessanta giorni dalla ricezione ma, passato questo periodo, le modifiche si intendevano accettate (cd. ius variandi), salva la possibilità di rescindere dal contratto. Ovviamente, rescindere un contratto di mutuo non è mai una soluzione vantaggiosa per l’utente, il quale si troverebbe a dover restituire tutto il capitale residuo e probabilmente a dover aprire un nuovo mutuo con un’altra banca, sostenendone i costi notarili e non solo.

Con il recepimento della direttiva comunitaria 48 del 2008 sul credito al consumo, i contratti di mutuo possono essere modificati unilateralmente solo nelle loro parti accessorie, come quelle che disciplinano l’estinzione anticipata, le commissioni d’incasso o l’invio degli estratti conti, ma a condizione che gli eventuali rincari non siano eccessivi. Cosa importante: non possono più essere modificati parametri quali lo spread applicato dagli istituti. Il tasso deciso al momento dell’accensione del mutuo rimane quindi lo stesso, o varia solo nella sua parte legata a un indice come l’Euribor per i tassi variabili.

L’accordo siglato oggi da ABI e Tesoro per i Tremonti Bond, prevede fra le altre cose l’impegno delle banche a favorire le famiglie, che rischiano di subire eccessivamente le incertezze della congiuntura economica e i riflessi della crisi finanziaria.
In perticolare, le banche si impegnano a “prevedere – nei casi in cui il sottoscrittore del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, o un componente del nucleo familiare convivente abbia usufruito di interventi di sostegno al reddito per la sospensione dal lavoro, ovvero abbia subito la perdita della propria occupazione da lavoro dipendente, ovvero abbia i requisiti per l’assegnazione della somma una tantum di cui all’articolo 19, comma 2, decreto legge n. 185108 – la sospensione, per almeno 12 mesi, del pagamento delle rate senza oneri finanziari per il cliente e con conseguente traslazione del periodo di rimborso. La sospensione termina anticipatamente nel caso in cui il lavoratore venga reintegrate o trovi una nuova occupazione”.
Per i lavoratori coinvolti in processi di ristrutturazione, riorganizzazione o chiusura delle aziende per i quali e previsto l’utilizzo della Cassa Integrazione Straordinaria o in deroga, le banche si impegnano a favorire accordi che permettano alla clientela di accedere all’anticipo delle quote di cassa integrazione straordinaria o in deroga attraverso i loro sportelli almeno fino al 31 dicembre 2011.