Il mutuo offset è un prodotto nato in Gran Bretagna nel 1998, la sua caratteristica essenziale è l’abbinamento al mutuo di un conto corrente. In pratica la clausola offset permette di bilanciare gli interessi passivi sul mutuo con quelli attivi sul conto corrente.

Esistono due metodologie di funzionamento del mutuo offset:

1. Il saldo del conto corrente viene portato in detrazione del saldo residuo del mutuo, su questo valore vengono applicati gli interessi. Supponiamo di avere un mutuo con debito residuo di 100.000 euro e un saldo sul conto corrente medio di 10.000 euro, interessi sul mutuo pari al 5%. Pagherai solo gli interessi su 90.000, risparmiando il 5% su 10.000 vale a dire 500;
2. Nel secondo caso non vi è compensazione fra gli interessi, ma ad ogni prodotto viene applicato il medesimo tasso di interesse. Sugli interessi del conto corrente viene applicata la ritenuta fiscale del 27% e gli interessi sul conto sono portati in detrazione degli interessi del mutui. Riprendendo l’esempio di prima, pagherai 5.000 per interessi sul mutuo e riceverai 500 di interessi lordi sul conto corrente. Quest’ultimi, applicando la ritenuta del 27%, diventano 365.

 Dall’esempio appare chiaro che il primo meccanismo risulta più conveniente (500 euro di detrazione contro 365). Tale differenza è ridotta se si considera che nel secondo caso si può applicare la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo (quando applicabile) su un importo di rata maggiore rispetto al secondo: rata mutuo del primo caso è 4.500 contro i 5.000 del secondo.
Qualunque sia il metodo di calcolo degli interessi, i costi (istruttoria, perizia, incasso rate etc) del mutuo offset sono i medesimi costi degli altri mutui.
Ovviamente il tasso sul conto corrente equivale a quello del mutuo fino a che il mutuo rimane in vita e fino a pareggiare l’importo del debito residuo del mutuo. In caso di liquidità sul conto corrente superiore al debito residuo del mutuo, la differenza avrà un rendimento pari al tasso d’interesse normale del conto.

Tra gli istituti di credito che offrono dei mutui offset calcolati con la prima metodologia illustrata ci sono IWBank, che propone la possibilità di abbinare l’opzione Salvadanaio Offset ai mutui a tasso variabile, e  CheBanca! con Mutuo Risparmio. Da notare che il mutuo offset in genere è abbinato ad un tasso variabile, solo IWBank consente l’abbinamento a qualsiasi mutuo, anche a tasso fisso.
Che Banca! invece spicca per la possibilità di abbinare più di un conto corrente per compensare gli interessi del mutuo: fino a 5 conti, sia il normale conto corrente sia il conto tascabile.

Tale tipologia di mutui può essere utile soprattutto a chi dispone di liquidità o di forti entrate e può compensare parte degli interessi sul finanziamento.

In particolare poi occorre rilevare che nonostante i tassi d’interesse rimangano ancora favorevoli, hanno da un po’ di tempo intrapreso una lenta risalita. I mutui offset si propongono allora come una delle alternative migliori per far scendere la rata del proprio mutuo.

Secondo un’indagine di mutui.it, oltre un terzo dei mutui per l’acquisto della prima casa sono sottoscritti da single. Il profilo tipo del single che richiede un mutuo è un uomo di 35 anni, che richiede un finanziamento pari a 134.000 euro (il 67% del valore dell’immobile), è disposto ad impegnarsi per 25 anni con l’Istituto finanziatore, nel 78% dei casi richiede il mutuo per acquistare la prima casa e preferisce il tasso variabile (54% del campione) rispetto al fisso (35%).

Dall’indagine è emerso che gli importi più alti per l’acquisto della casa vengono richiesti dai single del Lazio (oltre 150.000 euro in media) e, a seguire, del Trentino-Alto Adige (145.000 euro) e della Toscana (quasi 140.000 euro), mentre più bassi risultano gli acquisti di immobili in Calabria, Umbria e Basilicata.

Considerando il caso di un 30enne, residente a Milano, lavoratore dipendente a tempo indeterminato con reddito netto mensile di 1200 euro, che per l’acquisto della prima casa del valore di 150mila euro chiede alla banca (a tasso fisso) un mutuo da 100mila euro in 25 anni, è possibile prevedere il pagamento di rate intorno ai 570-580 euro con tassi compresi tra 4,70% e 5%.

Basandosi su questo profilo, tre motori di ricerca, mutui.it, mutuinonline.it e supermoney.eu, promuovono rispettivamente due proposte di Unicredit Family Financing seguite da BNL-Bnp nel primo caso; BNL, Bnp seguito da Che Banca e ING Direct nel secondo sito; Che Banca, ING Direct e IW Bank nel terzo.

Il mutuo con cap è un finanziamento a tasso di interesse variabile (indicizzato all’Euribor o al tasso ufficiale di riferimento della Banca Centrale Europea) con un limite di applicazione rappresentato dalla presenza di un tetto massimo, cioè di un tasso predefinito contrattualmente, oltre il quale il parametro non potrà salire. Pertanto, il mutuatario che ha contratto un finanziamento con cap non rimarrà esposto al rischio di subire gli effetti derivanti da un incremento eccessivo dei tassi di interesse, superiore al limite che è stato stabilito in sede di stipula dello stesso finanziamento immobiliare.

Con lo scopo di valutare quale sia il finanziamento immobiliare ipotecario a tasso di interesse variabile con cap più conveniente, poniamo il caso dell’ acquisto di prima casa, con durata del mutuo a 30 anni, restituzione mediante pagamento di rata mensile, su finanziamento di 150 mila euro, su immobile con valore commerciale di 200 mila euro, richiesto da lavoratore dipendente a tempo indeterminato di 30 anni, abitante in provincia di Milano. Il miglior mutuo a tasso variabile con cap delle banche online è quello presente in WeBank, che offre una rata pari a 613,55 euro, con tasso di interesse variabile del 2,76%, l’assenza di spese di istruttoria e di perizia. A seguire, il mutuo Barclays Tasso Protetto, con rate di 592,68, ma spese di istruttoria pari a 460 euro, e di perizia pari a 285 euro. Per quanto concerne invece le offerte commerciali delle banche tradizionali troviamo Che Banca!, con rate di 605,63 euro, e nessuna spesa di istruttoria o di perizia; Bipiemme, con rate di 608,40 euro, e spese di istruttoria di 250 euro, e di perizia di uguale entità; Cariparma, con rate di 620,42 euro, spese di istruttoria pari a 400 euro, e spese di perizia pari a 300 euro.

Anche le Poste Italiane, da tempo, si sono lanciate nel business dei servizi bancari e finanziari. Nell’ambito del finanziamento ipotecario immobiliare, Poste Italiane  prevede una possibilità di scelta molto vasta, che comprende mutui a tasso fisso e variabile, quelli a tasso misto, quelli a tasso fisso con rata decrescente e così via. La gamma sembra quindi poter rispondere al meglio alle diverse esigenze specifiche della clientela. L’importo massimo finanziabile in caso di acquisto non può eccedere l’80% del valore commerciale dell’immobile offerto in garanzia ipotecaria. Non c’è quindi alcuna possibilità di richiedere un mutuo al 100% del costo dell’immobile. Nessuna sorpresa per quanto concerne la durata, che deve essere compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 30 anni. E’ ovviamente possibile estinguere anticipatamente il debito residuo in qualsiasi momento, senza pagamento di alcuna penale. Nell’ipotesi di scelta di un mutuo a tasso fisso con preammortamento, la durata massima è pari a 20 anni. Stessa durata massima anche per i mutui a tasso variabile con rata costante e durata variabile. Poste Italiane percepisce 100 euro per le spese di istruttoria (non percepite in caso di surroga attiva, e innalzate a 200 euro per i mutui per liquidità). Sono inoltre applicate spese di perizia tecnica per un massimo di 216 euro. Il premio unico sull’assicurazione dell’immobile è infine calcolato moltiplicando l’importo del mutuo per lo 0,01 per mille e per la durata espressa in mesi. Non sono invece percepiti i costi di incasso rata, invio comunicazione, gestione pratica.
 
In sintesi, anche tenendo in considerazione gli attuali tassi applicati, il mutuo erogato da Poste Italiane non si presenta certamente come il più caro sulla piazza.

Riprendiamo in considerazione lo stesso esempio: valore d’acquisto di un immobile di 200mila euro, importo del mutuo richiesto pari a 150mila euro e durata di quest’ultimo pari a 30 anni.

Attualmente,  il mutuo a tasso fisso che si presenta più conveniente in termini di Taeg  è quello proposto dalla Bnl (solo richieste on-line), Taeg che nel nostro caso è del 4,85%. Aspetto positivo della contrattazione è l’insussistenza di spese di incasso rata. Di contro, incidono notevolmente a sfavore le previsioni relative all’ammontare dei costi di perizia ed istruttoria.  I primi sono determinati in relazione al valore dell’immobile e ammontano a 200 euro circa. Mentre le spese d’istruttoria partono da un minimo di 200 euro ad un massimo di 1500 e vengono calcolate moltiplicando 0,85% per l’importo richiesto all’istituto mutuante. Nel caso preso in esame esse risulteranno pari a 1250 euro. Occorre precisare che le spese d’istruttoria dovranno essere ugualmente versate in misura pari alla metà dell’importo totale anche nel caso di rinuncia o archiviazione della pratica. Altrettanto negativa è il contributo assicurativo che viene aggiunto mensilmente a ciascuna rata, calcolato moltiplicando lo 0,0019% per l’importo erogato, che per il nostro esempio risulterà pari a 1026 euro.

Lo spread aumenta all’aumentare della durata del mutuo.

Al secondo posto, sempre parlando in relazione al Taeg, si pone Ing Direct. A fonte di un Taeg leggermente più alto, pari al 4,88%, il mutuo a tasso fisso Ing Direct non prevede né spese d’istruttoria e di perizia né di assicurazione e neppure l’obbligo di apertura di conto corrente. Lo spread diminuisce all’aumentare dell’importo richiesto e aumenta all’aumentare della durata del mutuo.

La differenza del costo complessivo tra i due mutui è pari a 3mila euro ca.

Infine concludiamo col mutuo a tasso fisso We-Bank ( richiesta e gestione online). La banca in questione utilizza un calcolo particolare per la determinazione dello spread: se l’importo del mutuo richiesto è pari o inferiore al 60% del valore dell’immobile, lo spread applicato andrà da un minimo di 1,10% ad un massimo di 1,30% e il suo valore diminuirà al crescere dell’importo erogato. Invece, se quest’ultimo eccede il 60% del valore dell’immobile lo spread applicabile è compreso tra l’1,20% e l’1,40%, sempre diminuendo all’aumentare dell’importo richiesto. Non sono previste spese di perizia ed istruttoria, ma sussiste l’obbligo di apertura di c/c. gratuita anche l’assicurazione incendio e scoppio, ma in questo caso è previsto una sorta d’incentivo consistente nella diminuzione dello spread per la sottoscrizione facoltativa di assicurazioni vita e multi rischi. Per il nostro esempio il Taeg è del 4,97%.

Allo scopo di segnalare le condizioni attualmente più favorevoli proposte dagli istituti di credito, prendiamo in considerazione l’ipotesi in cui oggetto di una richiesta di mutuo pari a 150 mila euro consista in un immobile del valore di 200mila euro, con durata pari a 30 anni.
Attualmente, con questi parametri medi di riferimento, la banca che offre condizioni migliori di stipula è Cariparma, la quale usa uno spread base dell’ 1,20% (che cresce dello 0,05% ogni 5 anni successivi al ventesimo) applicato all’Euribor a un mese. Nell’esempio proposto dunque lo spread applicato risulterà pari all’1,30%, data la durata contrattuale. Le spese di istruttoria e di perizia sono nella media (2-300 euro), mentre l’assicurazione viene pagata al momento dell’erogazione del mutuo e risulta pari a 760 euro. In compenso risulta a carico del contraente l’apertura obbligatoria di conto corrente, per il quale non vengono specificati i costi e la previsione di spese mensili fisse pari a 1,20 euro per ciascuna rata, 360 nell’esempio ipotizzato, che determinano un ulteriore aumento di 432 euro. IL Taeg ( Tasso Annuo Effettivo Globale) risulta pertanto del 2,17%.
Segue CheBanca! con spread che varia in funzione dell’importo, decrescendo al crescere di quest’ultimo, e della durata del mutuo, aumentando dello 0,1% ogni 10 anni. L’Euribor di riferimento rimane quello ad un mese. Aspetti positivi sono la mancanza di spese di istruttoria e perizia e l’assenza di obbligo di apertura di conto corrente. L’assicurazione viene calcolata moltiplicando 0,015% per l’importo del mutuo e per la durata dello stesso e dunque ammonta a 675 euro nell’esempio considerato. A sfavore dell’istituto si annovera il calcolo delle spese mensili per le quali si moltiplica 0,02% per il capitale erogato, diviso 12, moltiplicato per la durata del mutuo, ovvero un ulteriore esborso di 900 euro secondo i parametri suddetti. Il Taeg è perciò pari al 2,19%.
Al terzo posto compare Ing Direct, tasso variabile indicizzato all’Euribor a un mese, con spread che aumenta all’aumentare della durata di 0,1% ogni 20 anni, e diminuisce all’aumentare dell’importo (tetto minimo dell’1,20% e massimo dell’1,40%). Come per il precedente istituto, la richiesta e la stipula della pratica può avvenire solo online. Anche in questo caso non vi è alcun obbligo di apertura del conto corrente per il versamento di stipendio e prelievo della rata, ma nel caso in cui si decida di optare per tale soluzione è prevista una diminuzione dello spread dello 0,1%. Altri aspetti positivi sono l’assenza di spese di perizia e di istruttoria e niente costi di assicurazione. Il Taeg di riferimento per il nostro esempio è del 2,20%.

Importante novità del Ministero della Gioventù nell’ambito dell’operazione “Diritto al futuro”: sono stati stanziati 50 milioni di euro, posti in un fondo di garanzia, per consentire l’acquisto della prima casa a 10.000 giovani coppie . Infatti, scopo dell’ iniziativa governativa è consentire l’accesso al credito alle banche ed esser d’aiuto a tutti coloro che saranno riconosciuti in possesso di determinati requisiti.
In particolare, questa novità riguarda l’accesso al mutuo per l’acquisto della prima abitazione per le giovani coppie coniugate (con o senza figli) al di sotto dei 35 anni d’età e per i nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori. Non sono ammesse coppie non sposate o conviventi. È necessario che il reddito ISEE complessivo non superi i 35mila euro e che lo stesso derivi per più della metà da contratto di lavoro subordinato a tempo determinato.
Tale mutuo ipotecario non potrà superare i 200mila euro e la copertura della garanzia offerta dal Ministero della Gioventù è pari al 50% del capitale richiesto ma fino ad un massimo di 75mila euro.

Per ottenere l’accesso al fondo, occorrerà presentare apposita documentazione presso gli istituti di credito o le società finanziarie aderenti all’iniziativa.
Un’ottima opportunità per chi intende metter su famiglia, soprattutto se si considera che quando si è titolari di contratti di lavoro a tempo determinato l’accesso ai crediti bancari risulta praticamente impossibile!

La Cassa di Risparmio di La Spezia, oltre al mutuo a tasso variabile indicizzato al tasso BCE, ha predisposto all’interno della propria gamma di finanziamenti immobiliari anche il Mutuo Casa Ok Family Variabile, un tradizionale mutuo a tasso variabile che è indicizzato all’Euribor a 1 mese su 365 giorni, cui si aggiunge uno spread che muta sulla base della durata del finanziamento e che la Cassa pubblicizza come ‘molto vantaggioso’.

Il mutuo si rivolge pertanto a chi vuole sfruttare eventuali evoluzioni favorevoli dell’andamento dei tassi di interesse, potendo prevedere un importo variabile della rata. In altro senso, essendo previsto il rischio che la rata possa apprezzarsi anche sensibilmente, il mutuo è consigliato a chi è titolare di un reddito che si presume crescente nel tempo, o liberi professionisti o lavoratori autonomi.

L’importo finanziabile può giungere fino al 100% del valore dell’immobile, in caso di acquisto, con una durata del piano di ammortamento compresa tra i 5 e i 40 anni a seconda dell’età dei richiedenti e dei garanti, e della volontà del cliente.

Anche al Mutuo Casa Ok Family Variabile è infine possibile abbinare una polizza assicurativa che tutela il richiedente del finanziamento da alcuni spiacevoli eventi che potrebbero compromettere la sua capacità di rimborso delle rate del debito.

Per chi ha un contratto di lavoro a tempo determinato, e vuole stipulare un finanziamento per l’acquisto della prima casa ad uso residenziale, il gruppo bancario Monte dei Paschi di Siena ha ideato “On Off”, la soluzione che permette in caso di difficoltà nel pagare le rate di poterle sospendere.

Nel dettaglio il “Mutuo On Off” di Banca MPS permette per dodici mensilità complessive, rispetto all’intera durata del mutuo, di sospendere il pagamento della rata; la richiesta di sospensione può essere esercitata per quattro volte e per un numero massimo di tre rate mensili per volta.

Inoltre, nel caso in cui il mutuatario modifichi la propria posizione lavorativa da un contratto a termine ad uno a tempo indeterminato, banca MPS offre l’opportunità di ottenere un abbassamento dello spread praticato sul mutuo.

“Mutuo On Off” di Banca MPS finanzia fino all’80% del valore dell’immobile per un importo massimo di 200 mila euro con piano di ammortamento a rate mensili, e con durata da un minimo di 15 ad un massimo di 30 anni; alla scadenza del mutuo, inoltre, il mutuatario non potrà avere un’età superiore ai 75 anni.

Il gruppo Poste Italiane, nell’ambito dell’ampia gamma di mutui destinati alle famiglie, offre una soluzione di “Mutuo BancoPosta a tasso misto” con la possibilità di optare, all’inizio, per il tasso fisso o per quello variabile fissando il periodo di opzione per modificare la tipologia di tasso ogni due, cinque o dieci anni.

“Mutuo BancoPosta a tasso misto” può essere sottoscritto per una durata complessiva che parte da un minimo di dieci ad un massimo di trenta anni. Ogni due, cinque o dieci anni, in base all’opzione scelta dal cliente al momento della stipula del mutuo, il mutuatario potrà avere la possibilità di adeguare il tasso del mutuo a quello fisso oppure a quello variabile in base alle condizioni di mercato che sono più favorevoli in quel momento.

In questo modo, con “Mutuo BancoPosta a tasso misto” il mutuatario può gestire in tutta flessibilità il proprio mutuo, e quindi l’ammontare della rata, optando periodicamente per il tasso di interesse che comporta meno oneri sulla quota di piano di ammortamento residuo.

Tutti i mutui BancoPosta, e quindi anche “Mutuo BancoPosta a tasso misto“, possono essere sottoscritti sia dai lavoratori autonomi, sia da quelli assunti a tempo determinato o indeterminato, siano essi cittadini italiani o stranieri. In materia di finanziamenti per la casa, tra l’altro, Poste Italiane rispetta le regole stabilite dal Codice di Condotta Europeo sui mutui.