Il 13% di mutui erogati in Italia del 2010 è stato destinato a cittadini stranieri. Il dato nazionale – elaborato da Tecnocasa – media il 29% del Nord-Est e il 3% di Meridione e isole. Scomponendolo, l’8,6% è costituito da cittadini europei, mentre la quota residua (4,4%) è ripartita tra cittadini di Asia, Africa e Americhe.
Quanto ai cittadini stranieri le strategie degli istituti di credito sono differenti. UniCredit ha creato nel 2006 “Agenzia Tu”, una struttura ad hoc per stranieri e lavori atipici. Al momento il bouquet annovera “Mutuo Tu 80″ che copre fino all’80% del valore dell’immobile per prestiti fino a 200mila euro, a tasso fisso e variabile. Poi c’è il “Mutuo Tu opzione sicura” che permette di cambiare il tasso nel corso del periodo dell’ammortamento.
Gli spread oscillano tra il 2 e il 2,3% sul variabile agganciato al tasso Bce, superiori, in partenza, rispetto agli spread sui mutui “italiani” (da 1,5% all’1,8%). Condizione di accesso, per lo straniero, è la permanenza in Italia da almeno tre anni. Poste italiane applica spread che vanno dall’1,35% (per acquisto/ristrutturazione/sostituzione) all’1,95% (variabile agganciato al tasso Bce). Nel caso di cittadini stranieri non appartenenti all’Unione europea è richiesto il permesso di soggiorno e la residenza in Italia da almeno cinque anni. Stesso requisito necessario per Banca Sella e Credem. Tra i paletti posti da Intesa Sanpaolo ai clienti immigrati c’è il loan to value: se supera l’80% ci vuole la cointestazione ad altro soggetto appartenente allo stesso nucleo familiare. È inoltre indispensabile avere la residenza in Italia, stessa condizione posta da Banca Mps.
Tra le offerte si distingue anche Veneto Banca con il “Mutuo Senza Frontiere”: viene concesso ai cittadini romeni che lavorano in Italia, ma in riferimento a un immobile acquistato o da ristrutturare in Romania. Come funziona? Banca italo romena (nata nel 1980) emette a favore di Veneto Banca una “Letter of guarantee” di controvalore pari al 100% dell’importo erogato. Banca italo romena, a sua volta, si garantisce attraverso la concessione di ipoteca volontaria in Romania da parte del cliente stesso. Gli spread conteggiati oscillano dall’1,5% (prima casa) al 2,5% (altre finalità).

fonte: il sole24ore

Per i contratti di mutuo per l’acquisto di una abitazione stipulati dopo il 1 dicembre 2010, ci sono importanti novità legate al Nuovo Regolamento Reg. n. 35/2010, sulla “Disciplina degli obblighi di informazione e della pubblicità dei prodotti assicurativi” stilato dall’ Isvap (Istituto di vigilanza sulle assicurazioni) al fine di rafforzare la trasparenza dei contratti assicurativi e la protezione degli assicurati.

Si tratta di un argomento delicato, che negli ultimi mesi ha visto contrapposti da una parte le banche italiane riunite nell’ ABI, dall’altra, le varie associazioni dei consumatori e l’Isvap stessa: la sentenza di novembre del Tar ha sostanzialmente dato ragione alle banche che potranno ancora obbligare il cliente, se vogliono, alla stipula di una polizza scoppio-incendio sull’ immobile ipotecato a garanzia del mutuo da loro stesse proposte; tuttavia altre norme Isvap sono state validate e producono effetti.

L’ISVAP è infatti intervenuta nel Regolamento n°35 del 26/05/2010:

1) affrontando,e risolvendo alla radice, il conflitto d’interessi dei soggetti che, come le banche e gli altri intermediari finanziari, per proteggere il credito erogato agiscono nella veste di beneficiari delle coperture e nel contempo assumono il ruolo di intermediari arrivando a percepire rilevanti provvigioni, in media pari al 50% ma in qualche caso anche superiori all’80% del premio; il nuovo provvedimento  impedisce alla Banca di essere intermediario e beneficiario della copertura assicurativa. In sintesi il cliente è libero di stipulare  la polizza al di fuori del paniere offerto dalla banca.

2) rendendo effettiva la portabilità dei mutui, stabilendo i criteri per la restituzione di quota parte del premio assicurativo pagato, incluse le provvigioni, creando le condizioni per una riduzione del costo di estinzione del mutuo stesso.

Inoltre, il Regolamento ISVAP n°35/10:

• sul piano della trasparenza, prevede che la Nota informativa dei contratti di assicurazione connessi a mutui e ad altri finanziamenti riporti tutti i costi a carico del consumatore, con indicazione del livello medio delle provvigioni percepite dall’intermediario; i costi e le provvigioni effettivamente pagate dal consumatore vengono riportate nel documento di polizza;
• sul piano operativo, facilita la portabilità dei mutui consentendo agli intermediari assicurativi di trattenere, in caso di trasferimento del mutuo, solo l’importo relativo alle spese amministrative effettivamente sostenute, a condizione che siano state indicate nei documenti contrattuali e che non costituiscano, nei fatti, un ostacolo alla portabilità stessa.

Il Ministero della Gioventù ha reso noto al Sole 24ore che nell’arco di una decina di giorni verrà sottoscritto l’accordo definitivo con l’Abi, l’Associazione bancaria italiana, al quale poi seguiranno gli accordi con i singoli istituti di credito che intenderanno offrire condizioni agevolate di finanziamento.

In tal modo, nel giro di 30 giorni, le giovani coppie residenti in Italia potranno stipulare un mutuo per l’acquisto della prima casa per un importo fino a 200mila euro beneficiando di una garanzia, in caso di insolvenza, del 50% della quota capitale (ma non oltre 75mila euro) da parte del governo.

Secondo quanto previsto dal decreto del 17 dicembre numero 256, il fondo è destinato alle giovani coppie coniugate (con e senza figli) o nuclei familiari monogenitoriali con figli minori. L’età dei componenti del nucleo familiare (di entrambi se si tratta di una coppia) non deve superare i 35 anni. Inoltre, il reddito Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) non deve superare i 35mila euro e più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef deve derivare da un contratto di lavoro atipico. Infine, le giovani coppie che intendono accedere al nuovo fondo non devono essere proprietarie di un altro immobile ad uso abitativo.

 Le condizioni prevedono un tasso massimo pari o equivalente a euribor +150 punti base per mutui di durata superiore a 20 anni e a euribor +120 punti base per mutui di durata inferiore, nel caso di mutui a tasso variabile (non è specificato se si tratta di euribor a 1 o 3 mesi). Per i mutui a tasso fisso, il tetto massimo è pari o equivalente a Irs +150 punti base per mutui oltre i 20 anni e a Irs +120 punti base per mutui di durata inferiore. A dir la verità, gli spread sono in linea con quelli concessi oggi sul mercato per i mutui standard. L’agevolazione risiede nel fatto che, trattandosi di lavoratori atipici, molti istituti tenderebbero a non concedere il prestito ipotecario o ad applicare spread superiori.

L’attuale situazione del mercato finanziario ha indotto gli istituti di credito alla ricerca di nuove proposte nel campo dei mutui.

La circostanza per cui l’Euribor si è mantenuto sotto l’1% per un anno e le previsioni relative  alla sicura risalita dell’Euribor e del Bce, hanno determinato la scomparsa di molti mutui, in particolare i mutui con tassi variabili con cap . Il mondo dei tassi è andato letteralmente sottosopra. Il 1 febbraio 2011 l’Euribor a 1 mese, l’indice di riferimento dei variabili, è il 109,30% più caro di un anno fa (0,90% al posto di 0,43%). Mentre l’Irs, l’indice per i fissi, al contrario è il 2,5% più basso (quello a 20 anni è al 3,80% mentre 12 mesi fa era al 3,90%). Da pochi giorni, ad esempio, è scomparso il Mutuo Protezione di Banca Monte dei Paschi di Siena e lo stesso sta accadendo in altre banche come alla Banca Popolare di Bari, dove è stato depennato il Mutuo Valore Protetto.
Il mutuo con il tetto era la scelta ideale quando l’Euribor era molto basso sotto l’1% e l’Irs elevato. Vero è che alcune banche mantengono ancora oggi le offerte con Cap moderato, come BPM con il suo Pro Tetto che è in offerta con Cap al 5% fino a fine febbraio, o Cariparma-FriulAdria con Chiaro&Certo e Cap al 5,45%, o ancora il Mutuo Pro Tetto con Cap al 5,5% di Barclays Bank (ma l’offerta è in scadenza fine febbraio). Il tetto oggi, con l’Irs in discesa soprattutto sui tempi lunghi, dovrebbe attestarsi però intorno al 4% massimo. Troppo costoso e rischioso per chi presta denaro. Tanto che stanno nascendo nuove formule con il Cap che protegge solo per 10 o 20 anni al massimo come il Carige Buonsenso, il Domus Block di Intesa Sanpaolo e il Mutuo con Cap 10 0 20 di Unicredit.

Una seconda novità riguarda l’introduzione di formule nuove, che mischiano fisso e variabile e rendono la procedura di cambiamento più semplice e flessibile: sono i cosiddetti mutui opzione o mutui flessibili. Tra i più noti c’è il Mutuo Opzione Sicura di Unicredit, che conferisce la possibilità, a zero spese, di passare da un tasso all’altro ricalcolando la rata e ritoccando il periodo di ammortamento. C’è poi la formula mista che approfitta dell’Euribor molto basso e garantisce il tasso fisso futuro, nel momento in cui si stipula il contratto, senza rischiare tassi troppo elevati: è il caso del Mutuo 2in1 di BNP Paribas e del NeoMutuo CarigeFlex.

In terzo luogo, i mutui diventano anche più “leggeri”, attraverso un allungamento del periodo di ammortamento. Ciò in effetti non indica un finanziamento meno costoso, ma una rata più contenuta e di conseguenza più interessi da pagare e quindi più caro. I mutui più leggeri, come il Mutuo Sempre Light di UBI Banca, hanno un periodo di ammortamento lunghissimo, fino a mezzo secolo. Ma attenzione: solo per tasso variabile. Al contrario per il tasso fisso il periodo si accorcia a 20 anni, proprio quando l’Irs più vantaggioso oggi è a 30 anni e oltre.
I mutui, in verità, diventano “leggeri”, anche per un altro motivo: sono scomparsi moltissimi prodotti che offrivano oltre l’80% del valore dell’immobile. Oggi un mutuo, in media copre intorno al 50-60% del valore dell’immobile. E nel caso di mutui di surroga la media è ancora più bassa, intorno al 40-60%. Sono poche le banche che garantiscono il 90-100% del valore della casa data in garanzia e in pratica lo fanno solo per prime case e per giovani entro i 36 anni. Tra le banche virtuose da segnalare Intesa Sanpaolo e le popolari.

Tra le formule innovative, da segnalare i mutui con rate più contenute se si possiede un deposito presso la stessa banca erogante il prestito (detti, appunto, mutui con deposito): ci sono formule off set come quella di IWBank oppure formule “nuove” come il Mutuo Risparmio di CheBanca! che permette di diminuire l’importo della rata anche in base a depositi di amici e parenti. O ancora, il Mutuo One First (variabile, fisso o misto) di UniCredit. Anche se, di fatto, qualsiasi banca applica oggi spread più contenuti al cliente ha del denaro o dei titoli da far valere.

Tra le novità nel campo dei mutui di surroga, cioè mutui trasportati da una banca all’altra, ci sono altre formule: come il DoppioGusto di BancoPosta che altro non è che un finanziamento con spread più contenuto se si surroga il mutuo e si chiede anche denaro aggiuntivo per ristrutturare casa.

Una tattica utilizzata dalle banche consiste nella diminuzione  del TAN, il tasso annuale, perché è l’indice che il cliente prende di solito in considerazione. Di contro si aumentano alcune spese invisibili nel TAN, che mese dopo mese cambiano il TAEG che è l’indice di riferimento da considerare (coincide con l’ISC, Indice Sintetico di Costo). Tra i costi nascosti c’è, ad esempio quello per l’incasso della rata che in alcune banche è salito in maniera preoccupante fino a quota 3 euro, ad esempio alla UGF Banca (la media è attorno a 1,5-1,75 euro). Questo costo va aggiunto ad altre voci, quali le spese per istruttoria e spese di perizia, necessariamente fatta da tecnici indicati dall’Istituto erogante. Anche tali voci sono alquanto in salita: nel primo caso è da segnalare un aumento rispetto ad un anno fa del 129%, nel secondo l’aumento è del 150%. Un’altra voce di costo è quella legata all’assicurazione: l’unica polizza obbligatoria è quella che tutela in caso di incendio e scoppio, spesso offerta da una società che fa parte del gruppo bancario che eroga il mutuo. Ma sono ormai molti i casi segnalati in cui anche la polizza multirischi, che tutela in caso di premorienza, incidente o malattia grave oltre alla perdita di lavoro è di fatto obbligatoria, o almeno sembra essere necessaria per ottenere tassi più contenuti.

Infine occorre segnalare che nell’ultimo anno, gli spread applicati ai mutui sono aumentati in media del 29,3% con punte del 117% per alcuni prodotti a tasso misto. Oggi la media delle commissioni è del 2% e del 3% se si tratta di prodotti con qualche clausola di sicurezza (Cap, cambio tasso e così via) o per categorie di clienti considerate più rischiose come chi ha un lavoro professionale o a contratto. Ma anche per i lavoratori dipendenti a tempo indeterminato che non hanno ancora maturato 5 anni di attività.
L’unica prospettiva di risparmio è configurabile se la richiesta è inoltrata online: in questo caso la media dello spread per un variabile scende a 1,40% (da 1,10% del 2010). Ad esempio, Mutuo Arancio di Ing Direct ha l’1,35% (variabile Euribor) che sale a 1,70% per quello indicizzato a BCE (solitamente più caro), ma scende a 1,25 per il fisso, per risalire ancora a 1,50% per il variabile a rata fissa e durata variabile (una tipologia di mutuo depennati presso molte banche perché in periodi di tassi bassi non vantaggiosi per gli stessi istituti).
Spread più contenuti sono applicati ai giovani e alle giovani coppie, in particolare se sono protette da qualche fondo di garanzia (emessi da enti pubblici, come Comuni o Province) o ancora se si tratta di clienti garantiti da associazioni di categoria. Ovviamente lo spread è molto basso soprattutto per chi lavora in banca, ma lo è altresì per quelle persone che sanno cogliere le promozioni: ad esempio, Veneto Banca nel corso del 2010 ha offerto spread mediamente più bassi del 30% (da 1,60% a 1,20%) a chi entrava in una nuova filiale appena inaugurata (MutuoTutto Benvenuto).
Lo spread cala anche nel caso dei mutui con surroga: ad esempio Intesa Sanpaolo ha iniziato a dicembre 2010 terminerà a fine marzo di quest’anno l’offerta di spread più contenuti (in media da 0,10 a 0,30 punti base) per chi surroga e rinegozia, ma per chi richiede liquidità aggiuntiva gli spread risalgono a quote più elevate: ad esempio BancoPosta fa salire da quota 1,35% a 1,90% la maggiorazione per il suo mutuo di liquidità, ma non è l’unico caso, naturalmente. Proprio BancoPosta nel 2010 aveva offerto sconti di 0,10 punti base a chi sottoscriveva una polizza di protezione del mutuo (CPI), offerta che permane ancora in alcuni istituti. Ad esempio, Webank offre sconti da 0,05 a 0,10 punti base a secondo se si sottoscrive una polizza vita o una polizza multirischi completa.
Ma c’è una buona notizia: gli spread hanno già iniziato a scendere contemporaneamente con la risalita dell’Euribor: Veneto Banca lo ha già ritoccato da 1,75% a 1,6% e la tendenza sarà sempre più quella di ridurre la maggiorazione applicata ai tassi variabili nel corso dei prossimi mesi, anche per renderli ancora appetibili per un tempo lungo.

Recenti analisi del settore del finanziamento immobiliare hanno evidenziato un netto rallentamento del mercato della portabilità di un mutuo dal vecchio istituto (non disposto a rinegoziare il contratto) verso un nuovo istituto (che offre condizioni in partenza migliori)  dopo il boom nel 2008-2009 (seguito alla legge Bersani che ha difatti azzerato i costi notarili per l’esercizio dell’opzione di surroga).

Al rallentamento delle surroghe contribuiscono le strategie di molti istituti. Guardando le offerte emerge, infatti, che alcune banche non accolgono in questo momento mutui “di seconda mano”. Tra questi Chebanca, Webank e le banche del gruppo Veneto Banca. E poi ci sono istituti, che pur contemplando mutui di surroga, sono restii a concederli.

Dietro questo atteggiamento difensivo potrebbe esserci una ragione precisa: le banche temono la figura del surrogatore seriale, una categoria di mutuatari che, approfittando del fatto che la normativa non pone limiti al numero di surroghe esercitabili, prova a spostare il mutuo da una banca all’altra anche più volte durante un anno, sempre a caccia dello spread più basso. Una figura che rischia di smontare la convenienza complessiva dell’impianto della surroga dato che, quando una banca perde un mutuatario sopporta, tra costi amministrativi e costi relativi alle spese di copertura finanziaria (attraverso contratti derivati), un esborso medio di 1.500 euro.

 Guardando il mercato, però, ci sono anche istituti che, in questo momento, marciano in controtendenza. Tra questi Intesa Sanpaolo che fino al 31 marzo offre mutui di surroga a sconto, con spread inferiori di 30 punti base rispetto alla pari offerta di un nuovo mutuo.

L’ABI ha annunciato la proroga 2011 della data per la presentazione della domanda di sospensione delle rate dei mutui prevista nel “Piano Famiglie”. Questo è il risultato dell’accordo raggiunto dall’Abi e da 12 associazione dei consumatori: Acu, Adiconsum, Adoc, Assoutenti, Casa del consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento difesa del cittadino, Unione Nazionale Consumatori. La proroga si e’ resa necessaria per supportare le famiglie che si dovessero trovare ancora in difficoltà.

Gli eventi che determinano l’avvio alla sospensione dovranno verificarsi entro il 30 giugno 2011; le domande possono essere presentate entro il 31 luglio 2011; alla sospensione delle rate dei mutui potranno essere ammesse soltanto le operazioni che non ne abbiano già fruito; entro il 30 giugno 2011, verificando l’esistenza delle necessarie condizioni, sarà valutata l’eventualità di una proroga di ulteriori sei mesi dei termini per la presentazione delle domande di sospensione e la possibilità di individuare misure nell’ambito delle famiglie che hanno usufruito della moratoria.

Resta ferma la piena libertà di ciascun istituto di offrire al cliente condizioni migliori rispetto a quanto previsto dall’accordo.

(Per le condizioni e i requisiti richiesti per la sospensione, leggi: Sospensione mutui: il “Piano Famiglie”).

Secondo quanto sostenuto dall’agenzia Help Consumatori, il Governo italiano sembra disposto a rifinanziare il Fondo di Solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, attivo da novembre 2010 (vedi articolo correlato). Le risorse stanziate dal Governo per il 2011 ammontano a 20 milioni di euro che potrebbero esaurirsi entro marzo a causa dell’elevato numero di richieste. Infatti, moltissime famiglie, oltre 3000, hanno presentato domanda per poter accedere al Fondo che prevede la sospensione della rata del mutuo per coloro che si trovano in situazioni economiche precarie. I dati parlano di 474 richieste di sospensione accolte e di 1.536 in corso di accoglimento: numeri che riducono a 13,3 milioni di euro la disponibilità residua del fondo. Il sottosegretario all’Economia, Sonia Viale, si è detta favorevole «all’integrazione della dotazione», offrendo al tempo stesso la disponibilità del Governo a estendere le agevolazioni anche ai cassintegrati e a chi ha perso un lavoro a termine, due fasce inspiegabilmente escluse dal Fondo. In entrambi i casi la soluzione passerebbe attraverso la presentazione di emendamenti al decreto milleproroghe.

In Italia chi vuole comprare casa, in media, paga 9mila euro in più di un qualsiasi altro cittadino europeo. È quanto rilevato dall’Ance, Associazione nazionale costruttori edili, che ha precisato che alla fine gli italiani si trovano ad aver pagato per lo stesso mutuo un anno in più rispetto a qualunque altro cittadino del nostro continente. La causa di tale condizione di svantaggio è data dalla differenza dei tassi d’interesse che nel nostro Paese ruotano in media al 4,1% rispetto al 3,74% del resto d’Europa. Una realtà che non solo comporta un danno economico alle famiglie ma che inoltre ostacola la già lenta ripresa del mercato immobiliare italiano. A ciò si aggiunge che, in una fase in cui le aspettative di tasso sono in rialzo, le banche continuano ad erogare più della metà dei mutui a tasso variabile, lasciando il rischio interamente sulle spalle delle famiglie, con conseguenti dubbi per l’effetto di tale comportamento che mina la solidità del mercato.

E’ il ministro del Welfare, Maurizio Sacconi a dirlo: “Sospendere, per un certo periodo di tempo, il pagamento delle rate dei mutui, così come dei contributi previdenziali”.

La gente nel contesto di questa tragedia – ha detto - non deve certo avere l’assillo delle scadenze, con i relativi obblighi che, per questo, devono essere posticipate. Adesso valuteremo i modi attraverso cui postporre le rate dei mutui, assieme ai versamenti contributivi (come avvenuto nel passato in altre occasioni di calamità naturali), ha aggiunto, assicurando inoltre che per i lavoratori, quello che serve, ci sarà, in termini di risorse e di sostegno.

Tali misure di slittamento si aggiungerebbero, quindi, alla già annunciata proroga dei termini per le scadenze fiscali, per il pagamento cioé di tasse e tributi, locali e nazionali, in arrivo per i residenti nei Comuni coinvolti dal terremoto, che domani sarà sul tavolo del Consiglio dei ministri. Su questa linea già ieri Unipol Gruppo Finanziario ha per esempio deciso lo stanziamento di 20 milioni di credito agevolato e la dilazione dei premi per polizze e mutui, mentre il presidente dell’Associazione delle banche italiane, Corrado Faissola, ha assicurato la disponibilità a collaborare. Per aiutare chi ha perso la propria attività commerciale o artigianale e “i nuovi lavoratori sospesi”, anche solo per alcuni giorni, dalle aziende colpite o distrutte dal sisma e allo stesso modo per i pensionati, Sacconi ha quindi garantito la messa in campo di “tutte le forme di protezione”. Questo, insieme con una “immediata riattivazione” di tutte le prestazioni sociali (nonostante le sedi pubbliche siano disastrate, ha sottolineato, indicando l’allestimento di unità mobili in collaborazione con Poste), dalle pensioni agli assegni di invalidità e di accompagnamento, sino agli ammortizzatori. Proprio su questo terreno, ha fatto sapere che “ci sarà una semplificazione nel riconoscimento del diritto” ad accedervi e “ci sarà una forma di protezione del reddito anche per gli autonomi, gli indipendenti.

Pensiamo a chi ha perso un bar, una bottega artigiana”. Sacconi non si è sbilanciato sugli strumenti né sulle risorse necessarie: “Stiamo valutando tra modi amministrativi e modi legislativi”, ha detto, ma sulla copertura ha garantito che “quello che serve ci sarà”, anche perché “non parliamo di grandi moltitudini”. Per quanti hanno perso casa, ha detto infine il ministro, ci saranno indennizzi e la possibilità di scegliere tra i nuovi alloggi della New Town.