Il mutuo offset è un prodotto nato in Gran Bretagna nel 1998, la sua caratteristica essenziale è l’abbinamento al mutuo di un conto corrente. In pratica la clausola offset permette di bilanciare gli interessi passivi sul mutuo con quelli attivi sul conto corrente.

Esistono due metodologie di funzionamento del mutuo offset:

1. Il saldo del conto corrente viene portato in detrazione del saldo residuo del mutuo, su questo valore vengono applicati gli interessi. Supponiamo di avere un mutuo con debito residuo di 100.000 euro e un saldo sul conto corrente medio di 10.000 euro, interessi sul mutuo pari al 5%. Pagherai solo gli interessi su 90.000, risparmiando il 5% su 10.000 vale a dire 500;
2. Nel secondo caso non vi è compensazione fra gli interessi, ma ad ogni prodotto viene applicato il medesimo tasso di interesse. Sugli interessi del conto corrente viene applicata la ritenuta fiscale del 27% e gli interessi sul conto sono portati in detrazione degli interessi del mutui. Riprendendo l’esempio di prima, pagherai 5.000 per interessi sul mutuo e riceverai 500 di interessi lordi sul conto corrente. Quest’ultimi, applicando la ritenuta del 27%, diventano 365.

 Dall’esempio appare chiaro che il primo meccanismo risulta più conveniente (500 euro di detrazione contro 365). Tale differenza è ridotta se si considera che nel secondo caso si può applicare la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo (quando applicabile) su un importo di rata maggiore rispetto al secondo: rata mutuo del primo caso è 4.500 contro i 5.000 del secondo.
Qualunque sia il metodo di calcolo degli interessi, i costi (istruttoria, perizia, incasso rate etc) del mutuo offset sono i medesimi costi degli altri mutui.
Ovviamente il tasso sul conto corrente equivale a quello del mutuo fino a che il mutuo rimane in vita e fino a pareggiare l’importo del debito residuo del mutuo. In caso di liquidità sul conto corrente superiore al debito residuo del mutuo, la differenza avrà un rendimento pari al tasso d’interesse normale del conto.

Tra gli istituti di credito che offrono dei mutui offset calcolati con la prima metodologia illustrata ci sono IWBank, che propone la possibilità di abbinare l’opzione Salvadanaio Offset ai mutui a tasso variabile, e  CheBanca! con Mutuo Risparmio. Da notare che il mutuo offset in genere è abbinato ad un tasso variabile, solo IWBank consente l’abbinamento a qualsiasi mutuo, anche a tasso fisso.
Che Banca! invece spicca per la possibilità di abbinare più di un conto corrente per compensare gli interessi del mutuo: fino a 5 conti, sia il normale conto corrente sia il conto tascabile.

Tale tipologia di mutui può essere utile soprattutto a chi dispone di liquidità o di forti entrate e può compensare parte degli interessi sul finanziamento.

In particolare poi occorre rilevare che nonostante i tassi d’interesse rimangano ancora favorevoli, hanno da un po’ di tempo intrapreso una lenta risalita. I mutui offset si propongono allora come una delle alternative migliori per far scendere la rata del proprio mutuo.

 Fonte: Help Consumatori

Il mutuo con cap è un finanziamento a tasso di interesse variabile (indicizzato all’Euribor o al tasso ufficiale di riferimento della Banca Centrale Europea) con un limite di applicazione rappresentato dalla presenza di un tetto massimo, cioè di un tasso predefinito contrattualmente, oltre il quale il parametro non potrà salire. Pertanto, il mutuatario che ha contratto un finanziamento con cap non rimarrà esposto al rischio di subire gli effetti derivanti da un incremento eccessivo dei tassi di interesse, superiore al limite che è stato stabilito in sede di stipula dello stesso finanziamento immobiliare.

Con lo scopo di valutare quale sia il finanziamento immobiliare ipotecario a tasso di interesse variabile con cap più conveniente, poniamo il caso dell’ acquisto di prima casa, con durata del mutuo a 30 anni, restituzione mediante pagamento di rata mensile, su finanziamento di 150 mila euro, su immobile con valore commerciale di 200 mila euro, richiesto da lavoratore dipendente a tempo indeterminato di 30 anni, abitante in provincia di Milano. Il miglior mutuo a tasso variabile con cap delle banche online è quello presente in WeBank, che offre una rata pari a 613,55 euro, con tasso di interesse variabile del 2,76%, l’assenza di spese di istruttoria e di perizia. A seguire, il mutuo Barclays Tasso Protetto, con rate di 592,68, ma spese di istruttoria pari a 460 euro, e di perizia pari a 285 euro. Per quanto concerne invece le offerte commerciali delle banche tradizionali troviamo Che Banca!, con rate di 605,63 euro, e nessuna spesa di istruttoria o di perizia; Bipiemme, con rate di 608,40 euro, e spese di istruttoria di 250 euro, e di perizia di uguale entità; Cariparma, con rate di 620,42 euro, spese di istruttoria pari a 400 euro, e spese di perizia pari a 300 euro.

La Banca d’Italia effettua rilevazioni trimestrali sui tassi di interesse medi praticati per diversi tipi di operazioni bancarie, compresi i mutui, e sulla base dei quali indica i livelli che non bisogna superare per non raggiungere le soglie di usura. Per determinare tali soglie si aggiunge un sovrapprezzo del 50% ai tassi di interesse medi rilevati. Secondo le ultime rilevazioni, effettuate sulla base dei dati del terzo trimestre del 2010 dalla Banca d’Italia e validi fino al 31 marzo 2011, il limite oltre il quale i tassi bancari vengono ritenuti usurari è del 4,02% per i mutui a tasso variabile e del 6,29% per quelli a tasso fisso. Valori effettivamente molto bassi perché rilevati in un momento in cui Euribor (per i variabili) e Irs (per i fissi) avevano dei valori minimi.

 Ora la questione sul rischio attualmente sentito delle Banche risiede proprio nello scollamento temporale di 4-6 mesi fra il rilevamento dei tassi usurai e il relativo periodo di applicazione. Il rischio è maggiore per i mutui a tasso fisso, i quali hanno subito un rialzo più sensibile. Per capire basta considerare che se ad agosto 2010 l’Irs a 20 anni (indice di riferimento per fissare la rata dei nuovi mutui a tasso fisso) raggiungeva il 2,7% , attualmente l’indice è al 3,80% e se a questo valore si aggiungono lo spread, il ricarico dell’istituto bancario che spesso va oltre il 2%, e le spese di istruttoria e di perizia, il risultante Taeg (tasso annuo effettivo globale) che vale per il conteggio del tasso di usura, raggiunge un valore non poi così lontano dalla soglia d’usura.

 Ma cosa succede a chi ha un mutuo con un tasso fisso superiore al livello di usura? Con il decreto “salva banche” 394/2000, la legge ha chiarito che si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal loro pagamento. Le norme antiusura non hanno quindi valore retroattivo e non si applicano a chi ha già stipulato in passato un mutuo il cui tasso, nel frattempo, è divenuto superiore al livello di usura. Per questi, le uniche strade percorribili restano quelle della sostituzione, della surroga o della rinegoziazione del tasso con la stessa banca.

Riprendiamo in considerazione lo stesso esempio: valore d’acquisto di un immobile di 200mila euro, importo del mutuo richiesto pari a 150mila euro e durata di quest’ultimo pari a 30 anni.

Attualmente,  il mutuo a tasso fisso che si presenta più conveniente in termini di Taeg  è quello proposto dalla Bnl (solo richieste on-line), Taeg che nel nostro caso è del 4,85%. Aspetto positivo della contrattazione è l’insussistenza di spese di incasso rata. Di contro, incidono notevolmente a sfavore le previsioni relative all’ammontare dei costi di perizia ed istruttoria.  I primi sono determinati in relazione al valore dell’immobile e ammontano a 200 euro circa. Mentre le spese d’istruttoria partono da un minimo di 200 euro ad un massimo di 1500 e vengono calcolate moltiplicando 0,85% per l’importo richiesto all’istituto mutuante. Nel caso preso in esame esse risulteranno pari a 1250 euro. Occorre precisare che le spese d’istruttoria dovranno essere ugualmente versate in misura pari alla metà dell’importo totale anche nel caso di rinuncia o archiviazione della pratica. Altrettanto negativa è il contributo assicurativo che viene aggiunto mensilmente a ciascuna rata, calcolato moltiplicando lo 0,0019% per l’importo erogato, che per il nostro esempio risulterà pari a 1026 euro.

Lo spread aumenta all’aumentare della durata del mutuo.

Al secondo posto, sempre parlando in relazione al Taeg, si pone Ing Direct. A fonte di un Taeg leggermente più alto, pari al 4,88%, il mutuo a tasso fisso Ing Direct non prevede né spese d’istruttoria e di perizia né di assicurazione e neppure l’obbligo di apertura di conto corrente. Lo spread diminuisce all’aumentare dell’importo richiesto e aumenta all’aumentare della durata del mutuo.

La differenza del costo complessivo tra i due mutui è pari a 3mila euro ca.

Infine concludiamo col mutuo a tasso fisso We-Bank ( richiesta e gestione online). La banca in questione utilizza un calcolo particolare per la determinazione dello spread: se l’importo del mutuo richiesto è pari o inferiore al 60% del valore dell’immobile, lo spread applicato andrà da un minimo di 1,10% ad un massimo di 1,30% e il suo valore diminuirà al crescere dell’importo erogato. Invece, se quest’ultimo eccede il 60% del valore dell’immobile lo spread applicabile è compreso tra l’1,20% e l’1,40%, sempre diminuendo all’aumentare dell’importo richiesto. Non sono previste spese di perizia ed istruttoria, ma sussiste l’obbligo di apertura di c/c. gratuita anche l’assicurazione incendio e scoppio, ma in questo caso è previsto una sorta d’incentivo consistente nella diminuzione dello spread per la sottoscrizione facoltativa di assicurazioni vita e multi rischi. Per il nostro esempio il Taeg è del 4,97%.

Allo scopo di segnalare le condizioni attualmente più favorevoli proposte dagli istituti di credito, prendiamo in considerazione l’ipotesi in cui oggetto di una richiesta di mutuo pari a 150 mila euro consista in un immobile del valore di 200mila euro, con durata pari a 30 anni.
Attualmente, con questi parametri medi di riferimento, la banca che offre condizioni migliori di stipula è Cariparma, la quale usa uno spread base dell’ 1,20% (che cresce dello 0,05% ogni 5 anni successivi al ventesimo) applicato all’Euribor a un mese. Nell’esempio proposto dunque lo spread applicato risulterà pari all’1,30%, data la durata contrattuale. Le spese di istruttoria e di perizia sono nella media (2-300 euro), mentre l’assicurazione viene pagata al momento dell’erogazione del mutuo e risulta pari a 760 euro. In compenso risulta a carico del contraente l’apertura obbligatoria di conto corrente, per il quale non vengono specificati i costi e la previsione di spese mensili fisse pari a 1,20 euro per ciascuna rata, 360 nell’esempio ipotizzato, che determinano un ulteriore aumento di 432 euro. IL Taeg ( Tasso Annuo Effettivo Globale) risulta pertanto del 2,17%.
Segue CheBanca! con spread che varia in funzione dell’importo, decrescendo al crescere di quest’ultimo, e della durata del mutuo, aumentando dello 0,1% ogni 10 anni. L’Euribor di riferimento rimane quello ad un mese. Aspetti positivi sono la mancanza di spese di istruttoria e perizia e l’assenza di obbligo di apertura di conto corrente. L’assicurazione viene calcolata moltiplicando 0,015% per l’importo del mutuo e per la durata dello stesso e dunque ammonta a 675 euro nell’esempio considerato. A sfavore dell’istituto si annovera il calcolo delle spese mensili per le quali si moltiplica 0,02% per il capitale erogato, diviso 12, moltiplicato per la durata del mutuo, ovvero un ulteriore esborso di 900 euro secondo i parametri suddetti. Il Taeg è perciò pari al 2,19%.
Al terzo posto compare Ing Direct, tasso variabile indicizzato all’Euribor a un mese, con spread che aumenta all’aumentare della durata di 0,1% ogni 20 anni, e diminuisce all’aumentare dell’importo (tetto minimo dell’1,20% e massimo dell’1,40%). Come per il precedente istituto, la richiesta e la stipula della pratica può avvenire solo online. Anche in questo caso non vi è alcun obbligo di apertura del conto corrente per il versamento di stipendio e prelievo della rata, ma nel caso in cui si decida di optare per tale soluzione è prevista una diminuzione dello spread dello 0,1%. Altri aspetti positivi sono l’assenza di spese di perizia e di istruttoria e niente costi di assicurazione. Il Taeg di riferimento per il nostro esempio è del 2,20%.

Il ministero dell’Economia e delle finanze ha inviato a tutti gli istituti finanziari una lettera circolare con la quale illustra le modalità applicative delle nuove misure in materia di tassi sui mutui, introdotte dall’art. 2 del decreto-legge 29 novembre 2008, n. 185 (pacchetto misure anticrisi).

Per i mutui a tasso variabile le rate da corrispondere nel 2009 devono essere calcolate con riferimento al maggiore tra un tasso di interesse pari al 4%, senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto.

La differenza tra gli importi a carico del mutuatario e le rate da corrispondere è a carico dello Stato. Il contributo dello Stato a favore dei mutuatari per la riduzione dell’importo delle rate di mutuo a tasso non fisso nel corso del 2009 viene corrisposto dalle banche mutuanti, senza alcun costo per il cliente.

La disposizione interessa i mutui erogati prima del 31 ottobre 2008 per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale, ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9. Il provvedimento si applica anche ai mutui che sono stati oggetto di rinegoziazione.

Cosa dice il decreto anticrisi (art. 2 decreto legge 185/2008).

Per i mutui in corso le rate variabili 2009 non possono superare il 4 per cento grazie all’accollo da parte dello Stato dell’eventuale eccedenza; per i nuovi mutui, il saggio di base su cui si calcola gli spread è costituito dal saggio Bce.

L’importo delle rate, a carico del mutuatario, dei mutui a tasso non fisso da corrispondere nel corso del 2009 è calcolato con riferimento al maggiore tra il 4 per cento senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto.

Tale criterio di calcolo non si applica nel caso in cui le condizioni contrattuali determinano una rata di importo inferiore. Questa disposizione si applica esclusivamente ai mutui per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale, ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9, sottoscritti da persone fisiche fino al 31 ottobre 2008.

Inoltre, si applica anche ai mutui rinegoziati (articolo 3 decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, convertito in legge dalla legge 24 luglio 2008, n. 126) con effetto sul conto di finanziamento accessorio, ovvero, a partire dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio ha un saldo pari a zero, sulle rate da corrispondere nel corso del 2009.

La differenza tra gli importi, a carico del mutuatario, è assunta dallo Stato. Con decreto del direttore dell’Agenzia delle entrate sono stabilite le modalità tecniche per garantire alle banche il pagamento della parte di rata a carico dello Stato e per il monitoraggio dei relativi flussi finanziari. Gli oneri derivanti dall’applicazione di questa disposizione sono coperti con le maggiori entrate derivanti dal decreto legge 185/2008.

A partire dal 1° gennaio 2009, le banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale devono assicurare ai medesimi clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea. Il tasso complessivo, applicato in tali contratti, è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte.

Le banche sono tenute a osservare le disposizioni emanate dalla Banca d’Italia per assicurare adeguata pubblicità e trasparenza all’offerta di tali contratti e alle relative condizioni. Le banche trasmettono alla Banca d’Italia, con le modalità e nei termini da questa indicate, segnalazioni statistiche periodiche sulle condizioni offerte e su numero e ammontare dei mutui stipulati. Per l’inosservanza di queste disposizioni e delle relative istruzioni applicative emanate dalla Banca d’Italia, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria prevista all’articolo 144, comma 3 del D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385. Si applicano anche le disposizioni dell’articolo 145 del D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385.

Con il nuovo taglio dei tassi deciso dalla Banca centrale europea all’1,50% – il minimo storico – e con l’Euribor ormai in caduta libera da settimane – dopo il picco al 5,39% raggiunto ad ottobre – arrivano ottime notizie per le quasi 2 milioni di famiglie alle prese con un mutuo variabile per la casa: l’ulteriore riduzione delle rate.

Secondo Nomisma si tratta di un risparmio mensile che va dai 200 euro per un mutuo ventennale da 100mila euro, fino a più di 400 euro per un mutuo trentennale da 200 mila euro. Inoltre il presidente dell’Eurotower, Jean-Claude Trichet, ha anche spiegato che l’attuale livello dei tassi di interesse potrebbe non essere quello minimo.

Ma se l’Euribor e il costo del denaro sono ai minimi, perché se ora ci si rivolge alle banche difficilmente si strappa un mutuo vantaggioso? A detta di molti, gli istituti di credito starebbero rincarando i costi aggiuntivi: in primis lo spread, vale a dire la maggiorazione percentuale applicata sul tasso di riferimento e che resta tale per tutta la durata del finanziamento, a meno di future rinegoziazioni, surroghe o sostituzioni.

Secondo le associazioni dei consumatori questo tasso rappresenta, infatti, l’ago della bilancia perché le banche lo hanno aumentato di circa un punto e mezzo percentuale sui nuovi mutui, cosicché il possibile risparmio viene vanificato.

Conti alla mano, osservando le condizioni praticate dalle principali banche italiane si può avere un’idea più precisa del rincaro di queste ultime settimane: chi sceglie un finanziamento da 100mila euro a tasso variabile oggi paga in media alla banca uno spread dell’1,34%, contro lo 0,98% di fine agosto, cioè il 36% in più.

Intanto l’Antitrust ha acceso un faro sulla vicenda: il presidente Antonio Catricalà ha sottolineato come l’Autorità stia vigilando per scoprire se in questi ultimi tempi vi siano stati “aumenti ingiustificati” sui nuovi mutui.

Nuova discesa dei tassi d’interesse sui mutui immobiliari per le famiglie: a rilevarlo è il report mensile dell’Abi, che evidenzia come i tassi siano calati a febbraio ai minimi dall’agosto 2006.

Il mese scorso – spiega il bollettino mensile dell’Abi – il tasso sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni è diminuito al 4,61%, in flessione rispetto al 4,84% di gennaio, tornando così sui valori di agosto 2006.

Dopo il record del 5,95% segnato ad agosto 2008, per i tassi d’interesse sui mutui si tratta del sesto calo consecutivo.

Sempre a febbraio, aggiunge l’Abi, la quota sul totale dei finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a tasso fisso si colloca su un valore superiore al 60%.

Da segnalare inoltre il cambio di rotta delle famiglie italiane sulla scelta dei tassi: ora si rivolgono sempre più al tasso fisso, preferito da oltre il 60% dei casi a febbraio.