Come cambiare mutuo

Le mutate condizioni economiche personali associate alle variazioni del costo del denaro possono far nascere l’esigenza di rivedere le condizioni del contratto di mutuo stipulato. In tal caso si hanno le seguenti opportunità:

Rinegoziazione o Ricontrattazione: è l’operazione con la quale si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni del contratto di mutuo e che prevede la possibilità di modificare il tipo di tasso, la misura del tasso, la durata del mutuo. La rinegoziazione, quindi la modifica delle clausole contrattuali del mutuo, si può fare a condizione che nel contratto di mutuo vi sia questa possibilità espressa tra le clausole del contratto, ed in in genere è prevista. La rinegoziazione deve avvenire senza costi e atti notarili: questo aspetto è anche garantito dalla legislazione (legge 244 del 24 dicembre 2007, manovra finanziaria 2008, la cosiddetta Legge Bersani sui Mutui) secondo cui “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.” Gli aspetti rilevanti della rinegoziazione sono:

●      la rinegoziazione non comporta l’estinzione del vecchio contratto di mutuo e l’accensione di uno nuovo, ma la modifica di alcune clausole contrattuali (pertanto non si perdono eventuali benefici fiscali);

●      la rinegoziazione può avvenire esclusivamente tra gli stessi contraenti originali, quindi stesso mutuatario e stessa banca;

●      la modifica delle condizioni contrattuali nella rinegoziazione può avvenire esclusivamente quando banca e debitore sono concordi sulle variazioni da apportare;

●      la rinegoziazione non richiede la presenza del notaio (infatti la rinegoziazione può essere finalizzata anche con un semplice scambio di corrispondenza tra banca e cliente).

Surrogazione (portabilità): la surroga o surrogazione è un operazione con la quale si sposta il mutuo ( e relativa ipoteca, con notevole riduzione di adempimenti e costi notarili) presso una banca che offra condizioni più vantaggiose. L’importo richiesto è finalizzato all’esclusiva estinzione del vecchio mutuo, dunque non è possibile chiedere una somma aggiuntiva o modificare le clausole sostanziali del contratto. La nuova banca provvede ad estinguere il debito residuo e si sostituisce alla precedente nei rapporti con il mutuatario, subentrando nelle garanzie accessorie, personali e reali (fideiussioni, ipoteche). E’ prevista la nullità delle clausole contrattuali che impediscono o rendono oneroso l’esercizio della portabilità. La surrogazione non comporta il venir meno dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, inoltre l’atto di surroga non è soggetto né all’imposta sostitutiva né ad altre imposte. L’annotazione della surroga a margine dell’ipoteca originariamente iscritta può essere richiesta al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

Il D.L. 78/2009 pubblicato sulla G.U. 150/2009, in vigore dal 1° luglio 2009, stabilisce al comma 3 dell’art.2 che “ nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell’avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell’operazione di surrogazione, la banca cedente  è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo”.
In altri termini la banca cedente sarà ritenuta responsabile del mancato completamento delle procedure di trasloco del mutuo.

Sostituzione: si tratta di una procedura in base alla quale si stipula un nuovo contratto di mutuo che estingue il  precedente ed offre la possibilità di migliorare / modificare le condizioni contrattuali (spread, durata, tipologia di tasso, ecc.) e/o integrare il vecchio mutuo con una somma maggiore. In quest’ultimo caso però, non si potranno conservare i benefici fiscali: infatti, è possibile fruire della detrazione degli interessi passivi solo quando l’importo del nuovo mutuo risulti non superiore alla cifra necessaria per estinguere il vecchio, maggiorata delle spese e degli altri oneri correlati.

 Questa soluzione va valutata attentamente in quanto comporta costi bancari per l’accensione del nuovo mutuo, il pagamento dell’imposta sostitutiva e la stesura di un nuovo atto notarile (si cancella l’ipoteca a favore della vecchia banca e se ne iscrive una nuova a favore della banca subentrante) con il conseguente pagamento della relativa parcella.

La sostituzione del mutuo non può superare il 60% del mutuo originario.