Per quanto riguarda la procedura di attivazione, Il cliente richiede in forma scritta alla nuova banca (o banca subentrante) di acquisire dalla banca originaria l’importo esatto del debito residuo, concordando allo stesso tempo una possibile data per formalizzare l’operazione.

La nuova banca quindi comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell’operazione di surroga richiedendo alla stessa l’entità del debito residuo del cliente in quella data.

La banca originaria comunica alla nuova banca l’entità del debito residuo del cliente entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta e conferma la data di formalizzazione dell’operazione.

La nuova banca procede all’operazione di surroga formalizzando in un “atto unico”:

• il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente
• la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria
• il consenso alla surroga e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria

L’operazione potrà essere formalizzata sia con una scrittura privata autenticata sia con un atto pubblico. In ogni caso è previsto l’intervento del notaio che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico.

Con l’operazione di surroga il mutuante ha la possibilità di modificare il tipo di tasso, la misura del tasso e lo spread della banca (con conseguente abbassamento della rata), la durata del contratto di mutuo.

Tale procedura non prevede nessuna commissione bancaria o imposta sostitutiva. Le uniche spese sono quelle notarili richieste per l’autentica della dichiarazione di surroga (in taluni casi le banche scelgono di accollarsi tali spese).

La legge n. 102 del 3 agosto 2009 ha stabilito che se la procedura per la portabilità del mutuo dalla vecchia alla nuova banca dura più di 30 giorni spetta al consumatore il risarcimento in misura pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo, salva la possibilità per la banca cedente di rivalersi sulla banca cessionaria ove il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest’ultima. La domanda va rivolta alla banca cedente, cioè quella che si lascia. Il termine dei 30 giorni decorre “dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell’avvio delle procedure di collaborazione interbancaria ai fini dell’operazione di surrogazione”. La disposizione nonostante sia entrata in vigore a partire dal 5 agosto 2009 si applica anche ai rapporti sorti anteriormente ma ancora pendenti (secondo l’orientamento prevalente della Corte di Cassazione).

La materia è di competenza dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), che può condannare, in una prima fase e a costi contenuti (20,00 euro quali diritti di segreteria), la banca a risarcire il cliente e nel caso in cui essa non rispetti la decisione dell’ABF può essere ulteriormente condannata a far pubblicare a sua cura e spese su due quotidiani a diffusione nazionale il fatto di non aver rispettato la decisione dell’arbitro.

fonte: il sole24ore

Si tratta di un argomento delicato, che negli ultimi mesi ha visto contrapposti da una parte le banche italiane riunite nell’ ABI, dall’altra, le varie associazioni dei consumatori e l’Isvap stessa: la sentenza di novembre del Tar ha sostanzialmente dato ragione alle banche che potranno ancora obbligare il cliente, se vogliono, alla stipula di una polizza scoppio-incendio sull’ immobile ipotecato a garanzia del mutuo da loro stesse proposte; tuttavia altre norme Isvap sono state validate e producono effetti.

L’ISVAP è infatti intervenuta nel Regolamento n°35 del 26/05/2010:

1) affrontando,e risolvendo alla radice, il conflitto d’interessi dei soggetti che, come le banche e gli altri intermediari finanziari, per proteggere il credito erogato agiscono nella veste di beneficiari delle coperture e nel contempo assumono il ruolo di intermediari arrivando a percepire rilevanti provvigioni, in media pari al 50% ma in qualche caso anche superiori all’80% del premio; il nuovo provvedimento  impedisce alla Banca di essere intermediario e beneficiario della copertura assicurativa. In sintesi il cliente è libero di stipulare  la polizza al di fuori del paniere offerto dalla banca.

2) rendendo effettiva la portabilità dei mutui, stabilendo i criteri per la restituzione di quota parte del premio assicurativo pagato, incluse le provvigioni, creando le condizioni per una riduzione del costo di estinzione del mutuo stesso.

Inoltre, il Regolamento ISVAP n°35/10:

• sul piano della trasparenza, prevede che la Nota informativa dei contratti di assicurazione connessi a mutui e ad altri finanziamenti riporti tutti i costi a carico del consumatore, con indicazione del livello medio delle provvigioni percepite dall’intermediario; i costi e le provvigioni effettivamente pagate dal consumatore vengono riportate nel documento di polizza;
• sul piano operativo, facilita la portabilità dei mutui consentendo agli intermediari assicurativi di trattenere, in caso di trasferimento del mutuo, solo l’importo relativo alle spese amministrative effettivamente sostenute, a condizione che siano state indicate nei documenti contrattuali e che non costituiscano, nei fatti, un ostacolo alla portabilità stessa.

In tal modo, nel giro di 30 giorni, le giovani coppie residenti in Italia potranno stipulare un mutuo per l’acquisto della prima casa per un importo fino a 200mila euro beneficiando di una garanzia, in caso di insolvenza, del 50% della quota capitale (ma non oltre 75mila euro) da parte del governo.

Secondo quanto previsto dal decreto del 17 dicembre numero 256, il fondo è destinato alle giovani coppie coniugate (con e senza figli) o nuclei familiari monogenitoriali con figli minori. L’età dei componenti del nucleo familiare (di entrambi se si tratta di una coppia) non deve superare i 35 anni. Inoltre, il reddito Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) non deve superare i 35mila euro e più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef deve derivare da un contratto di lavoro atipico. Infine, le giovani coppie che intendono accedere al nuovo fondo non devono essere proprietarie di un altro immobile ad uso abitativo.

 Le condizioni prevedono un tasso massimo pari o equivalente a euribor +150 punti base per mutui di durata superiore a 20 anni e a euribor +120 punti base per mutui di durata inferiore, nel caso di mutui a tasso variabile (non è specificato se si tratta di euribor a 1 o 3 mesi). Per i mutui a tasso fisso, il tetto massimo è pari o equivalente a Irs +150 punti base per mutui oltre i 20 anni e a Irs +120 punti base per mutui di durata inferiore. A dir la verità, gli spread sono in linea con quelli concessi oggi sul mercato per i mutui standard. L’agevolazione risiede nel fatto che, trattandosi di lavoratori atipici, molti istituti tenderebbero a non concedere il prestito ipotecario o ad applicare spread superiori.

Esistono due metodologie di funzionamento del mutuo offset:

1. Il saldo del conto corrente viene portato in detrazione del saldo residuo del mutuo, su questo valore vengono applicati gli interessi. Supponiamo di avere un mutuo con debito residuo di 100.000 euro e un saldo sul conto corrente medio di 10.000 euro, interessi sul mutuo pari al 5%. Pagherai solo gli interessi su 90.000, risparmiando il 5% su 10.000 vale a dire 500;
2. Nel secondo caso non vi è compensazione fra gli interessi, ma ad ogni prodotto viene applicato il medesimo tasso di interesse. Sugli interessi del conto corrente viene applicata la ritenuta fiscale del 27% e gli interessi sul conto sono portati in detrazione degli interessi del mutui. Riprendendo l’esempio di prima, pagherai 5.000 per interessi sul mutuo e riceverai 500 di interessi lordi sul conto corrente. Quest’ultimi, applicando la ritenuta del 27%, diventano 365.

 Dall’esempio appare chiaro che il primo meccanismo risulta più conveniente (500 euro di detrazione contro 365). Tale differenza è ridotta se si considera che nel secondo caso si può applicare la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo (quando applicabile) su un importo di rata maggiore rispetto al secondo: rata mutuo del primo caso è 4.500 contro i 5.000 del secondo.
Qualunque sia il metodo di calcolo degli interessi, i costi (istruttoria, perizia, incasso rate etc) del mutuo offset sono i medesimi costi degli altri mutui.
Ovviamente il tasso sul conto corrente equivale a quello del mutuo fino a che il mutuo rimane in vita e fino a pareggiare l’importo del debito residuo del mutuo. In caso di liquidità sul conto corrente superiore al debito residuo del mutuo, la differenza avrà un rendimento pari al tasso d’interesse normale del conto.

Tra gli istituti di credito che offrono dei mutui offset calcolati con la prima metodologia illustrata ci sono IWBank, che propone la possibilità di abbinare l’opzione Salvadanaio Offset ai mutui a tasso variabile, e  CheBanca! con Mutuo Risparmio. Da notare che il mutuo offset in genere è abbinato ad un tasso variabile, solo IWBank consente l’abbinamento a qualsiasi mutuo, anche a tasso fisso.
Che Banca! invece spicca per la possibilità di abbinare più di un conto corrente per compensare gli interessi del mutuo: fino a 5 conti, sia il normale conto corrente sia il conto tascabile.

Tale tipologia di mutui può essere utile soprattutto a chi dispone di liquidità o di forti entrate e può compensare parte degli interessi sul finanziamento.

In particolare poi occorre rilevare che nonostante i tassi d’interesse rimangano ancora favorevoli, hanno da un po’ di tempo intrapreso una lenta risalita. I mutui offset si propongono allora come una delle alternative migliori per far scendere la rata del proprio mutuo.

Per capire quali sono le differenze di costi tra tasso fisso e tasso variabile abbiamo verificato tramite Supermoney, portale per il confronto dei mutui e dei prestiti, quali siano i mutui variabili e fissi più vantaggiosi tra cui è si può scegliere attualmente.

Un finanziamento da 140.000 euro di 20 anni, per l’acquisto di una prima casa del valore di 220.000 euro, da parte di un dipendente a tempo indeterminato che sceglie un tasso fisso vede come prima migliore offerta il Mutuo Fisso di CheBanca!, con una rata di 912 euro al mese, taeg del 4,99% e un totale da rimborsare di 219.390 euro. La seconda miglior proposta è Mutuo Arancio di INGDirect, con una rata mensile di 920 euro, taeg del 5,06 %, e 220.818 euro da rifondere complessivamente. La medaglia di bronzo va a Mutuo Acquisto di IWBank, che prevede una rata di 948 euro, taeg del 5,44 % e un totale di 227.596 euro da restituire alla banca.

Se lo stesso profilo opta invece per un mutuo a tasso variabile il primo finanziamento più conveniente è Mutuo Variabile di CheBanca!, che prevede una rata mensile di 711 euro, taeg del 2,09% e un totale di 171.047 euro da rimborsare. Segue al secondo posto Mutuo Arancio di INGDirect, con rata da 718 euro al mese, taeg del 2,16% e 172.227 euro totali da rimborsare, mentre al terzo posto troviamo Mutuo Acquisto di IWBank, con una rata di 742 euro mensili, taeg del 2,53% e un totale di 178.047 euro da restituire.

Con una rata media di 726 euro al mese per il mutuo a tasso variabile, contro quella di 927 euro del fisso, il variabile batte il fisso e consente un risparmio di circa 200 euro al mese.

 Fonte: Help Consumatori

La circostanza per cui l’Euribor si è mantenuto sotto l’1% per un anno e le previsioni relative  alla sicura risalita dell’Euribor e del Bce, hanno determinato la scomparsa di molti mutui, in particolare i mutui con tassi variabili con cap . Il mondo dei tassi è andato letteralmente sottosopra. Il 1 febbraio 2011 l’Euribor a 1 mese, l’indice di riferimento dei variabili, è il 109,30% più caro di un anno fa (0,90% al posto di 0,43%). Mentre l’Irs, l’indice per i fissi, al contrario è il 2,5% più basso (quello a 20 anni è al 3,80% mentre 12 mesi fa era al 3,90%). Da pochi giorni, ad esempio, è scomparso il Mutuo Protezione di Banca Monte dei Paschi di Siena e lo stesso sta accadendo in altre banche come alla Banca Popolare di Bari, dove è stato depennato il Mutuo Valore Protetto.
Il mutuo con il tetto era la scelta ideale quando l’Euribor era molto basso sotto l’1% e l’Irs elevato. Vero è che alcune banche mantengono ancora oggi le offerte con Cap moderato, come BPM con il suo Pro Tetto che è in offerta con Cap al 5% fino a fine febbraio, o Cariparma-FriulAdria con Chiaro&Certo e Cap al 5,45%, o ancora il Mutuo Pro Tetto con Cap al 5,5% di Barclays Bank (ma l’offerta è in scadenza fine febbraio). Il tetto oggi, con l’Irs in discesa soprattutto sui tempi lunghi, dovrebbe attestarsi però intorno al 4% massimo. Troppo costoso e rischioso per chi presta denaro. Tanto che stanno nascendo nuove formule con il Cap che protegge solo per 10 o 20 anni al massimo come il Carige Buonsenso, il Domus Block di Intesa Sanpaolo e il Mutuo con Cap 10 0 20 di Unicredit.

Una seconda novità riguarda l’introduzione di formule nuove, che mischiano fisso e variabile e rendono la procedura di cambiamento più semplice e flessibile: sono i cosiddetti mutui opzione o mutui flessibili. Tra i più noti c’è il Mutuo Opzione Sicura di Unicredit, che conferisce la possibilità, a zero spese, di passare da un tasso all’altro ricalcolando la rata e ritoccando il periodo di ammortamento. C’è poi la formula mista che approfitta dell’Euribor molto basso e garantisce il tasso fisso futuro, nel momento in cui si stipula il contratto, senza rischiare tassi troppo elevati: è il caso del Mutuo 2in1 di BNP Paribas e del NeoMutuo CarigeFlex.

In terzo luogo, i mutui diventano anche più “leggeri”, attraverso un allungamento del periodo di ammortamento. Ciò in effetti non indica un finanziamento meno costoso, ma una rata più contenuta e di conseguenza più interessi da pagare e quindi più caro. I mutui più leggeri, come il Mutuo Sempre Light di UBI Banca, hanno un periodo di ammortamento lunghissimo, fino a mezzo secolo. Ma attenzione: solo per tasso variabile. Al contrario per il tasso fisso il periodo si accorcia a 20 anni, proprio quando l’Irs più vantaggioso oggi è a 30 anni e oltre.
I mutui, in verità, diventano “leggeri”, anche per un altro motivo: sono scomparsi moltissimi prodotti che offrivano oltre l’80% del valore dell’immobile. Oggi un mutuo, in media copre intorno al 50-60% del valore dell’immobile. E nel caso di mutui di surroga la media è ancora più bassa, intorno al 40-60%. Sono poche le banche che garantiscono il 90-100% del valore della casa data in garanzia e in pratica lo fanno solo per prime case e per giovani entro i 36 anni. Tra le banche virtuose da segnalare Intesa Sanpaolo e le popolari.

Tra le formule innovative, da segnalare i mutui con rate più contenute se si possiede un deposito presso la stessa banca erogante il prestito (detti, appunto, mutui con deposito): ci sono formule off set come quella di IWBank oppure formule “nuove” come il Mutuo Risparmio di CheBanca! che permette di diminuire l’importo della rata anche in base a depositi di amici e parenti. O ancora, il Mutuo One First (variabile, fisso o misto) di UniCredit. Anche se, di fatto, qualsiasi banca applica oggi spread più contenuti al cliente ha del denaro o dei titoli da far valere.

Tra le novità nel campo dei mutui di surroga, cioè mutui trasportati da una banca all’altra, ci sono altre formule: come il DoppioGusto di BancoPosta che altro non è che un finanziamento con spread più contenuto se si surroga il mutuo e si chiede anche denaro aggiuntivo per ristrutturare casa.

Una tattica utilizzata dalle banche consiste nella diminuzione  del TAN, il tasso annuale, perché è l’indice che il cliente prende di solito in considerazione. Di contro si aumentano alcune spese invisibili nel TAN, che mese dopo mese cambiano il TAEG che è l’indice di riferimento da considerare (coincide con l’ISC, Indice Sintetico di Costo). Tra i costi nascosti c’è, ad esempio quello per l’incasso della rata che in alcune banche è salito in maniera preoccupante fino a quota 3 euro, ad esempio alla UGF Banca (la media è attorno a 1,5-1,75 euro). Questo costo va aggiunto ad altre voci, quali le spese per istruttoria e spese di perizia, necessariamente fatta da tecnici indicati dall’Istituto erogante. Anche tali voci sono alquanto in salita: nel primo caso è da segnalare un aumento rispetto ad un anno fa del 129%, nel secondo l’aumento è del 150%. Un’altra voce di costo è quella legata all’assicurazione: l’unica polizza obbligatoria è quella che tutela in caso di incendio e scoppio, spesso offerta da una società che fa parte del gruppo bancario che eroga il mutuo. Ma sono ormai molti i casi segnalati in cui anche la polizza multirischi, che tutela in caso di premorienza, incidente o malattia grave oltre alla perdita di lavoro è di fatto obbligatoria, o almeno sembra essere necessaria per ottenere tassi più contenuti.

Infine occorre segnalare che nell’ultimo anno, gli spread applicati ai mutui sono aumentati in media del 29,3% con punte del 117% per alcuni prodotti a tasso misto. Oggi la media delle commissioni è del 2% e del 3% se si tratta di prodotti con qualche clausola di sicurezza (Cap, cambio tasso e così via) o per categorie di clienti considerate più rischiose come chi ha un lavoro professionale o a contratto. Ma anche per i lavoratori dipendenti a tempo indeterminato che non hanno ancora maturato 5 anni di attività.
L’unica prospettiva di risparmio è configurabile se la richiesta è inoltrata online: in questo caso la media dello spread per un variabile scende a 1,40% (da 1,10% del 2010). Ad esempio, Mutuo Arancio di Ing Direct ha l’1,35% (variabile Euribor) che sale a 1,70% per quello indicizzato a BCE (solitamente più caro), ma scende a 1,25 per il fisso, per risalire ancora a 1,50% per il variabile a rata fissa e durata variabile (una tipologia di mutuo depennati presso molte banche perché in periodi di tassi bassi non vantaggiosi per gli stessi istituti).
Spread più contenuti sono applicati ai giovani e alle giovani coppie, in particolare se sono protette da qualche fondo di garanzia (emessi da enti pubblici, come Comuni o Province) o ancora se si tratta di clienti garantiti da associazioni di categoria. Ovviamente lo spread è molto basso soprattutto per chi lavora in banca, ma lo è altresì per quelle persone che sanno cogliere le promozioni: ad esempio, Veneto Banca nel corso del 2010 ha offerto spread mediamente più bassi del 30% (da 1,60% a 1,20%) a chi entrava in una nuova filiale appena inaugurata (MutuoTutto Benvenuto).
Lo spread cala anche nel caso dei mutui con surroga: ad esempio Intesa Sanpaolo ha iniziato a dicembre 2010 terminerà a fine marzo di quest’anno l’offerta di spread più contenuti (in media da 0,10 a 0,30 punti base) per chi surroga e rinegozia, ma per chi richiede liquidità aggiuntiva gli spread risalgono a quote più elevate: ad esempio BancoPosta fa salire da quota 1,35% a 1,90% la maggiorazione per il suo mutuo di liquidità, ma non è l’unico caso, naturalmente. Proprio BancoPosta nel 2010 aveva offerto sconti di 0,10 punti base a chi sottoscriveva una polizza di protezione del mutuo (CPI), offerta che permane ancora in alcuni istituti. Ad esempio, Webank offre sconti da 0,05 a 0,10 punti base a secondo se si sottoscrive una polizza vita o una polizza multirischi completa.
Ma c’è una buona notizia: gli spread hanno già iniziato a scendere contemporaneamente con la risalita dell’Euribor: Veneto Banca lo ha già ritoccato da 1,75% a 1,6% e la tendenza sarà sempre più quella di ridurre la maggiorazione applicata ai tassi variabili nel corso dei prossimi mesi, anche per renderli ancora appetibili per un tempo lungo.

Al rallentamento delle surroghe contribuiscono le strategie di molti istituti. Guardando le offerte emerge, infatti, che alcune banche non accolgono in questo momento mutui “di seconda mano”. Tra questi Chebanca, Webank e le banche del gruppo Veneto Banca. E poi ci sono istituti, che pur contemplando mutui di surroga, sono restii a concederli.

Dietro questo atteggiamento difensivo potrebbe esserci una ragione precisa: le banche temono la figura del surrogatore seriale, una categoria di mutuatari che, approfittando del fatto che la normativa non pone limiti al numero di surroghe esercitabili, prova a spostare il mutuo da una banca all’altra anche più volte durante un anno, sempre a caccia dello spread più basso. Una figura che rischia di smontare la convenienza complessiva dell’impianto della surroga dato che, quando una banca perde un mutuatario sopporta, tra costi amministrativi e costi relativi alle spese di copertura finanziaria (attraverso contratti derivati), un esborso medio di 1.500 euro.

 Guardando il mercato, però, ci sono anche istituti che, in questo momento, marciano in controtendenza. Tra questi Intesa Sanpaolo che fino al 31 marzo offre mutui di surroga a sconto, con spread inferiori di 30 punti base rispetto alla pari offerta di un nuovo mutuo.

Dall’indagine è emerso che gli importi più alti per l’acquisto della casa vengono richiesti dai single del Lazio (oltre 150.000 euro in media) e, a seguire, del Trentino-Alto Adige (145.000 euro) e della Toscana (quasi 140.000 euro), mentre più bassi risultano gli acquisti di immobili in Calabria, Umbria e Basilicata.

Considerando il caso di un 30enne, residente a Milano, lavoratore dipendente a tempo indeterminato con reddito netto mensile di 1200 euro, che per l’acquisto della prima casa del valore di 150mila euro chiede alla banca (a tasso fisso) un mutuo da 100mila euro in 25 anni, è possibile prevedere il pagamento di rate intorno ai 570-580 euro con tassi compresi tra 4,70% e 5%.

Basandosi su questo profilo, tre motori di ricerca, mutui.it, mutuinonline.it e supermoney.eu, promuovono rispettivamente due proposte di Unicredit Family Financing seguite da BNL-Bnp nel primo caso; BNL, Bnp seguito da Che Banca e ING Direct nel secondo sito; Che Banca, ING Direct e IW Bank nel terzo.