Mutui 2011: novità e “tendenze” del mercato finanziario

L’attuale situazione del mercato finanziario ha indotto gli istituti di credito alla ricerca di nuove proposte nel campo dei mutui.

La circostanza per cui l’Euribor si è mantenuto sotto l’1% per un anno e le previsioni relative  alla sicura risalita dell’Euribor e del Bce, hanno determinato la scomparsa di molti mutui, in particolare i mutui con tassi variabili con cap . Il mondo dei tassi è andato letteralmente sottosopra. Il 1 febbraio 2011 l’Euribor a 1 mese, l’indice di riferimento dei variabili, è il 109,30% più caro di un anno fa (0,90% al posto di 0,43%). Mentre l’Irs, l’indice per i fissi, al contrario è il 2,5% più basso (quello a 20 anni è al 3,80% mentre 12 mesi fa era al 3,90%). Da pochi giorni, ad esempio, è scomparso il Mutuo Protezione di Banca Monte dei Paschi di Siena e lo stesso sta accadendo in altre banche come alla Banca Popolare di Bari, dove è stato depennato il Mutuo Valore Protetto.
Il mutuo con il tetto era la scelta ideale quando l’Euribor era molto basso sotto l’1% e l’Irs elevato. Vero è che alcune banche mantengono ancora oggi le offerte con Cap moderato, come BPM con il suo Pro Tetto che è in offerta con Cap al 5% fino a fine febbraio, o Cariparma-FriulAdria con Chiaro&Certo e Cap al 5,45%, o ancora il Mutuo Pro Tetto con Cap al 5,5% di Barclays Bank (ma l’offerta è in scadenza fine febbraio). Il tetto oggi, con l’Irs in discesa soprattutto sui tempi lunghi, dovrebbe attestarsi però intorno al 4% massimo. Troppo costoso e rischioso per chi presta denaro. Tanto che stanno nascendo nuove formule con il Cap che protegge solo per 10 o 20 anni al massimo come il Carige Buonsenso, il Domus Block di Intesa Sanpaolo e il Mutuo con Cap 10 0 20 di Unicredit.

Una seconda novità riguarda l’introduzione di formule nuove, che mischiano fisso e variabile e rendono la procedura di cambiamento più semplice e flessibile: sono i cosiddetti mutui opzione o mutui flessibili. Tra i più noti c’è il Mutuo Opzione Sicura di Unicredit, che conferisce la possibilità, a zero spese, di passare da un tasso all’altro ricalcolando la rata e ritoccando il periodo di ammortamento. C’è poi la formula mista che approfitta dell’Euribor molto basso e garantisce il tasso fisso futuro, nel momento in cui si stipula il contratto, senza rischiare tassi troppo elevati: è il caso del Mutuo 2in1 di BNP Paribas e del NeoMutuo CarigeFlex.

In terzo luogo, i mutui diventano anche più “leggeri”, attraverso un allungamento del periodo di ammortamento. Ciò in effetti non indica un finanziamento meno costoso, ma una rata più contenuta e di conseguenza più interessi da pagare e quindi più caro. I mutui più leggeri, come il Mutuo Sempre Light di UBI Banca, hanno un periodo di ammortamento lunghissimo, fino a mezzo secolo. Ma attenzione: solo per tasso variabile. Al contrario per il tasso fisso il periodo si accorcia a 20 anni, proprio quando l’Irs più vantaggioso oggi è a 30 anni e oltre.
I mutui, in verità, diventano “leggeri”, anche per un altro motivo: sono scomparsi moltissimi prodotti che offrivano oltre l’80% del valore dell’immobile. Oggi un mutuo, in media copre intorno al 50-60% del valore dell’immobile. E nel caso di mutui di surroga la media è ancora più bassa, intorno al 40-60%. Sono poche le banche che garantiscono il 90-100% del valore della casa data in garanzia e in pratica lo fanno solo per prime case e per giovani entro i 36 anni. Tra le banche virtuose da segnalare Intesa Sanpaolo e le popolari.

Tra le formule innovative, da segnalare i mutui con rate più contenute se si possiede un deposito presso la stessa banca erogante il prestito (detti, appunto, mutui con deposito): ci sono formule off set come quella di IWBank oppure formule “nuove” come il Mutuo Risparmio di CheBanca! che permette di diminuire l’importo della rata anche in base a depositi di amici e parenti. O ancora, il Mutuo One First (variabile, fisso o misto) di UniCredit. Anche se, di fatto, qualsiasi banca applica oggi spread più contenuti al cliente ha del denaro o dei titoli da far valere.

Tra le novità nel campo dei mutui di surroga, cioè mutui trasportati da una banca all’altra, ci sono altre formule: come il DoppioGusto di BancoPosta che altro non è che un finanziamento con spread più contenuto se si surroga il mutuo e si chiede anche denaro aggiuntivo per ristrutturare casa.

Una tattica utilizzata dalle banche consiste nella diminuzione  del TAN, il tasso annuale, perché è l’indice che il cliente prende di solito in considerazione. Di contro si aumentano alcune spese invisibili nel TAN, che mese dopo mese cambiano il TAEG che è l’indice di riferimento da considerare (coincide con l’ISC, Indice Sintetico di Costo). Tra i costi nascosti c’è, ad esempio quello per l’incasso della rata che in alcune banche è salito in maniera preoccupante fino a quota 3 euro, ad esempio alla UGF Banca (la media è attorno a 1,5-1,75 euro). Questo costo va aggiunto ad altre voci, quali le spese per istruttoria e spese di perizia, necessariamente fatta da tecnici indicati dall’Istituto erogante. Anche tali voci sono alquanto in salita: nel primo caso è da segnalare un aumento rispetto ad un anno fa del 129%, nel secondo l’aumento è del 150%. Un’altra voce di costo è quella legata all’assicurazione: l’unica polizza obbligatoria è quella che tutela in caso di incendio e scoppio, spesso offerta da una società che fa parte del gruppo bancario che eroga il mutuo. Ma sono ormai molti i casi segnalati in cui anche la polizza multirischi, che tutela in caso di premorienza, incidente o malattia grave oltre alla perdita di lavoro è di fatto obbligatoria, o almeno sembra essere necessaria per ottenere tassi più contenuti.

Infine occorre segnalare che nell’ultimo anno, gli spread applicati ai mutui sono aumentati in media del 29,3% con punte del 117% per alcuni prodotti a tasso misto. Oggi la media delle commissioni è del 2% e del 3% se si tratta di prodotti con qualche clausola di sicurezza (Cap, cambio tasso e così via) o per categorie di clienti considerate più rischiose come chi ha un lavoro professionale o a contratto. Ma anche per i lavoratori dipendenti a tempo indeterminato che non hanno ancora maturato 5 anni di attività.
L’unica prospettiva di risparmio è configurabile se la richiesta è inoltrata online: in questo caso la media dello spread per un variabile scende a 1,40% (da 1,10% del 2010). Ad esempio, Mutuo Arancio di Ing Direct ha l’1,35% (variabile Euribor) che sale a 1,70% per quello indicizzato a BCE (solitamente più caro), ma scende a 1,25 per il fisso, per risalire ancora a 1,50% per il variabile a rata fissa e durata variabile (una tipologia di mutuo depennati presso molte banche perché in periodi di tassi bassi non vantaggiosi per gli stessi istituti).
Spread più contenuti sono applicati ai giovani e alle giovani coppie, in particolare se sono protette da qualche fondo di garanzia (emessi da enti pubblici, come Comuni o Province) o ancora se si tratta di clienti garantiti da associazioni di categoria. Ovviamente lo spread è molto basso soprattutto per chi lavora in banca, ma lo è altresì per quelle persone che sanno cogliere le promozioni: ad esempio, Veneto Banca nel corso del 2010 ha offerto spread mediamente più bassi del 30% (da 1,60% a 1,20%) a chi entrava in una nuova filiale appena inaugurata (MutuoTutto Benvenuto).
Lo spread cala anche nel caso dei mutui con surroga: ad esempio Intesa Sanpaolo ha iniziato a dicembre 2010 terminerà a fine marzo di quest’anno l’offerta di spread più contenuti (in media da 0,10 a 0,30 punti base) per chi surroga e rinegozia, ma per chi richiede liquidità aggiuntiva gli spread risalgono a quote più elevate: ad esempio BancoPosta fa salire da quota 1,35% a 1,90% la maggiorazione per il suo mutuo di liquidità, ma non è l’unico caso, naturalmente. Proprio BancoPosta nel 2010 aveva offerto sconti di 0,10 punti base a chi sottoscriveva una polizza di protezione del mutuo (CPI), offerta che permane ancora in alcuni istituti. Ad esempio, Webank offre sconti da 0,05 a 0,10 punti base a secondo se si sottoscrive una polizza vita o una polizza multirischi completa.
Ma c’è una buona notizia: gli spread hanno già iniziato a scendere contemporaneamente con la risalita dell’Euribor: Veneto Banca lo ha già ritoccato da 1,75% a 1,6% e la tendenza sarà sempre più quella di ridurre la maggiorazione applicata ai tassi variabili nel corso dei prossimi mesi, anche per renderli ancora appetibili per un tempo lungo.