Mutui offset: ciò che c’è da sapere e la possibilità di risparmiare sul mutuo casa

Il mutuo offset è un prodotto nato in Gran Bretagna nel 1998, la sua caratteristica essenziale è l’abbinamento al mutuo di un conto corrente. In pratica la clausola offset permette di bilanciare gli interessi passivi sul mutuo con quelli attivi sul conto corrente.

Esistono due metodologie di funzionamento del mutuo offset:

1. Il saldo del conto corrente viene portato in detrazione del saldo residuo del mutuo, su questo valore vengono applicati gli interessi. Supponiamo di avere un mutuo con debito residuo di 100.000 euro e un saldo sul conto corrente medio di 10.000 euro, interessi sul mutuo pari al 5%. Pagherai solo gli interessi su 90.000, risparmiando il 5% su 10.000 vale a dire 500;
2. Nel secondo caso non vi è compensazione fra gli interessi, ma ad ogni prodotto viene applicato il medesimo tasso di interesse. Sugli interessi del conto corrente viene applicata la ritenuta fiscale del 27% e gli interessi sul conto sono portati in detrazione degli interessi del mutui. Riprendendo l’esempio di prima, pagherai 5.000 per interessi sul mutuo e riceverai 500 di interessi lordi sul conto corrente. Quest’ultimi, applicando la ritenuta del 27%, diventano 365.

 Dall’esempio appare chiaro che il primo meccanismo risulta più conveniente (500 euro di detrazione contro 365). Tale differenza è ridotta se si considera che nel secondo caso si può applicare la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo (quando applicabile) su un importo di rata maggiore rispetto al secondo: rata mutuo del primo caso è 4.500 contro i 5.000 del secondo.
Qualunque sia il metodo di calcolo degli interessi, i costi (istruttoria, perizia, incasso rate etc) del mutuo offset sono i medesimi costi degli altri mutui.
Ovviamente il tasso sul conto corrente equivale a quello del mutuo fino a che il mutuo rimane in vita e fino a pareggiare l’importo del debito residuo del mutuo. In caso di liquidità sul conto corrente superiore al debito residuo del mutuo, la differenza avrà un rendimento pari al tasso d’interesse normale del conto.

Tra gli istituti di credito che offrono dei mutui offset calcolati con la prima metodologia illustrata ci sono IWBank, che propone la possibilità di abbinare l’opzione Salvadanaio Offset ai mutui a tasso variabile, e  CheBanca! con Mutuo Risparmio. Da notare che il mutuo offset in genere è abbinato ad un tasso variabile, solo IWBank consente l’abbinamento a qualsiasi mutuo, anche a tasso fisso.
Che Banca! invece spicca per la possibilità di abbinare più di un conto corrente per compensare gli interessi del mutuo: fino a 5 conti, sia il normale conto corrente sia il conto tascabile.

Tale tipologia di mutui può essere utile soprattutto a chi dispone di liquidità o di forti entrate e può compensare parte degli interessi sul finanziamento.

In particolare poi occorre rilevare che nonostante i tassi d’interesse rimangano ancora favorevoli, hanno da un po’ di tempo intrapreso una lenta risalita. I mutui offset si propongono allora come una delle alternative migliori per far scendere la rata del proprio mutuo.