Procedura di stipula del mutuo

Benché possano esservi differenze anche evidenti a seconda del tipo di mutuo scelto o dell’istituto di credito al quale ci si affida, in linea di massima si osserva la presenza di alcuni fasi tipiche.

APERTURA DELL’ISTRUTTORIA: Generalmente le banche per avviare l’istruttoria del mutuo richiedono la documentazione reddituale (modello 730 o Unico) ed anagrafica (documento di riconoscimento, codice fiscale, stato di famiglia e certificato di residenza) oltre a quella tecnico legale dell’immobile. La banca cerca quindi di accertare l’effettiva idoneità del soggetto a ricevere il mutuo.

Per poter ottenere un mutuo, infatti, deve essere offerta una valida garanzia alla banca; questa procedura comporta l’iscrizione di un’ipoteca sul bene che si intende acquistare con la somma del mutuo, oppure su altri beni che siano già di proprietà del richiedente o di terze parti che si rendono garanti per suo conto tramite fideiussione.

PERIZIA IMMOBILE: Un tecnico iscritto all’albo di fiducia dell’Istituto erogante, verrà inviato a valutare l’immobile dato in garanzia. Il ruolo del perito sarà dunque quello di valutare se il valore dell’immobile che il richiedente ha intenzione di ipotecare giustifica la concessione del mutuo da parte della banca. Va tenuto presente che il pagamento della parcella del perito spetta a chi ha richiesto il finanziamento; anche questa è quindi una spesa che va contabilizzata in fase di scelta del mutuo immobiliare (vedi Cosa prendere in considerazione per la scelta).

LA DELIBERA: Con la delibera, l’Ente finanziatore dichiara la propria disponibilità ad effettuare l’operazione nei termini esaminati; a delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento.
LA STIPULA: così si definisce l’atto con il quale l’Ente finanziatore s’impegna a corrispondere una determinata somma di denaro ed il soggetto debitore si obbliga a restituirla alle condizioni stabilite nell’atto stesso.Il mutuo viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto per atto pubblico.La forma pubblica è obbligatoria per tutti quegli atti, che prevedono l’acquisizione, come garanzia, dell’ipoteca volontaria.

L’EROGAZIONE : è l’operazione con la quale l’Ente finanziatore consegna ai mutuatari la somma di denaro richiesta e si definisce il piano di ammortamento delle somme erogate. Si tratta di una tabella nella quale sono riportate le rate da pagare, suddivise tra capitale ed interessi, che, ovviamente, nel caso di mutuo a tasso variabile non possono tenere conto delle eventuali variazioni future. Spesso ci si dimentica, però, di porre attenzione su un’altra variabile, non meno importante, che non viene inclusa nel calcolo dell’Isc (Indicatore sintetico di costo) : il costo del preammortamento, che pertanto rischia di essere una sgradita sorpresa solo nel momento in cui si scopre che ne è previsto il pagamento.
Per preammortamento si intende il limitato periodo intercorrente dalla data della stipula al giorno in cui scatta effettivamente il rimborso della prima rata e, quindi, il piano di ammortamento.
Durante il preammortamento si pagano solo interessi (che vengono praticamente conteggiati nella prima rata del mutuo) . Più è elevato tale periodo più interessi si pagano  alla banca. La formula per calcolare questi interessi aggiuntivi è la seguente:
Giorni di preammortamento X Capitale X tasso % annuo /36500